Nachfinanzierung

Im Rahmen einer Baufinanzierung ist eine Nachfinanzierung notwendig, wenn der zur Verfügung gestellte Darlehensbetrag nicht ausreicht. Ein Grund dafür ist häufiger, dass die Baukosten höher als kalkuliert ausfallen.

Für Kreditnehmende bedeutet die Nachfinanzierung beim Haus, dass zusätzliche Kosten entstehen. Das sind in erster Linie höhere Zinsen, die von der Bank aufgrund geringerer oder gar fehlender Kreditsicherheiten veranschlagt werden. Sollte zum Beispiel die Beleihungsgrenze durch das nachzufinanzierende Darlehen überschritten werden, müsste die Bank einen Blankokredit vergeben, falls keine anderen Sicherheiten vorhanden sind. Das kann unter Umständen schwierig sein, sodass eine Nachfinanzierung eventuell sogar abgelehnt wird.

Schon bei der Planung der ursprünglichen Finanzierung kannst du durch eine sorgfältige Haushaltsrechnung und Budgetplanung einer späteren Nachfinanzierung vorbeugen. Ziehe darum frühzeitig Expertinnen und Experten für Immobilienfinanzierungen hinzu: Wir beraten dich von Tag 1 an –  kostenlos und unverbindlich.

Es gibt einige Gründe im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung, welche die Hausbau Nachfinanzierung notwendig machen können.

• Hausbau: Beim Hausbau ist es ein häufiger Grund für eine Nachfinanzierung, dass die Kosten höher als kalkuliert ausfallen. Das wiederum ist unter anderem auf gestiegene Material- oder/und Personalkosten der Facharbeiter/-innen zurückzuführen.
• Hauskauf: Beim Immobilienkauf ist ein Hauptgrund für einen weiteren Immobilienkredit, dass die Kaufnebenkosten nicht in der Finanzierung integriert sind. Du merkst vielleicht erst im Nachhinein, dass du die Grunderwerbsteuer oder die Maklercourtage nicht mit Eigenmitteln abdecken kannst und deshalb eine Nachfinanzierung notwendig wird.
• Wohnungskauf: Der Hauptgrund fürs Nachfinanzieren beim Hauskauf ist im Grunde der gleiche wie beim Immobilienerwerb, nämlich dass bestimmte Aufwendungen wie Kaufnebenkosten beim Beantragen der Kreditsumme nicht berücksichtigt wurden. Darüber hinaus ist eventuell im Rahmen der Eigentümergemeinschaft eine größere Zahlung für Rücklagen fällig, die für Sanierungen und Renovierungen gebildet werden.

Die Nachfinanzierung beim Haus ist meistens mit mehreren Herausforderungen verbunden, die Zeit sowie Geld kosten und eventuell arbeitsaufwendig sind.

• Erneute Bonitätsprüfung: Da die Bank beim Nachfinanzieren des Hauskredits ein neues Immobiliendarlehen zur Verfügung stellt, erfolgt meistens eine erneute Bonitätsprüfung. Hat sich deine Kreditwürdigkeit in der Zwischenzeit verschlechtert, kann das ein Problem sein.
• Änderung der Beleihungskriterien: Beim ersten Immobilienkredit wird eine erstrangige Grundschuld eingetragen. Häufiger ist die Grenze zur Beleihung damit ausgeschöpft. Aufgrund dieser Tatsache ändern sich bei der Nachfinanzierung die Beleihungskriterien. Einerseits steigt zwar die Kreditsumme, andererseits bleibt der Wert der Immobilie gleich. Dadurch steigert sich der Fremdfinanzierungsanteil und die Banken veranschlagen einen höheren Zins.
• Zusätzliche Kosten entstehen: Du möchtest einen Kredit nachfinanzieren? Eine weitere Herausforderung besteht darin, dass sich die Gesamtkosten erhöhen. Zum einen musst du selbstverständlich für den zusätzlichen Immobilienkredit Zinsen zahlen. Zum anderen fällt der Zinssatz in der Regel höher als beim ursprünglichen Immobiliendarlehen aus. Das führt zu einer höheren monatlichen Belastung.

Höhere Zinsen bei einer Nachfinanzierung

Folgt der ursprünglichen Baufinanzierung eine Nachfinanzierung, hat dies in den meisten Fällen einen höheren Zinssatz für das zusätzliche Darlehen zur Folge. Der Grund ist vor allem die sogenannte Nachrangigkeit. Damit ist gemeint, dass die Bank zwar auch für das nachfinanzierte Immobiliendarlehen eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen wird.

Allerdings handelt es sich lediglich um eine nachrangige Grundschuld, sodass im Fall von Zahlungsproblemen zuerst die Bank ihre Ansprüche geltend machen kann, der die erstrangige Grundschuld zugeordnet wird. Falls Erst- und Nachfinanzierung von der gleichen Bank stammen, ist der Zinssatz normalerweise nicht wesentlich höher als beim ursprünglichen Immobilienkredit. Handelt es sich hingegen um ein anderes Kreditinstitut, kann die Zinsdifferenz deutlich größer ausfallen.

Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, wie du die Nachfinanzierung für dein Haus durchführen kannst.

• Baufinanzierung aufstocken: Die Baufinanzierung und damit den Immobilienkredit aufzustocken ist eine Option, um den Hausbau oder Immobilienerwerb nachzufinanzieren. In dem Fall wird einfach die Kreditsumme deiner ursprünglichen Immobilienfinanzierung zum Beispiel von vorher 300.000 Euro auf 330.000 Euro erhöht.
• Ergänzungskredit: Eine andere Option zur Nachfinanzierung ist der sogenannte Ergänzungskredit. Das bedeutet, dass du bei der gleichen oder einer anderen Bank ein zusätzliches Darlehen aufnimmst, bei dem es sich mitunter auch um einen klassischen Ratenkredit handeln kann.
• Privatkredit als Alternative: Privatkredite sind eine weitere Alternative zum Nachfinanzieren. Das Geld wird dir von Privatpersonen zur Verfügung gestellt, wie zum Beispiel von Familienangehörigen oder von einer nahestehenden Freundin bzw. einem Freund.

Wenn du eine Nachfinanzierung bei der Bank beantragst, möchte das Kreditinstitut in aller Regel verschiedene Unterlagen einsehen.

Folgende Unterlagen für die Baufinanzierung sind üblich, die Kreditgebende im Rahmen einer beantragten Nachfinanzierung benötigen:

• Einkommensnachweise: Da sich dein Einkommen seit der Erstfinanzierung geändert haben kann, möchten die Banken in aller Regel aktuelle Gehalts- und Einkommensnachweise haben.
• Aufstellung über ausstehende Tätigkeiten: Damit die Bank nachvollziehen kann, ob die beantragte Finanzierungssumme realistisch ist, werden häufig Aufstellungen über noch ausstehende Tätigkeiten beim Hausbau mit den entsprechenden Kosten benötigt.
• Bestätigung des Architekten/der Architektin: Die Bestätigung ist dann erforderlich, wenn die Nachfinanzierung nötig ist, um die Fertigstellung des Hauses zu ermöglichen. Der Architekt bzw. die Architektin bestätigt, dass der zusätzlich beantragte Kreditbetrag dafür ausreichen dürfte.

Im Idealfall kommt es erst gar nicht zu einer späteren Nachfinanzierung, sondern diese lässt sich durch mehrere Maßnahmen vermeiden. Im Folgenden nennen wir einige Tipps, die im besten Fall eine Nachfinanzierung unnötig werden lassen.

• Tipp 1 – Realistische und lückenlose Finanzplanung: Du solltest dir ausreichend Zeit mit deiner Finanzplanung nehmen, damit keine Finanzierungslücken entstehen. Berücksichtige möglichst alle Ausgaben, die später im Zusammenhang mit dem geplanten Hausbau oder dem Kauf einer Immobilie entstehen werden.
• Tipp 2 – Kalkuliere mit Puffer: Die Kreditsumme sollte nicht zu knapp kalkuliert werden, sondern du solltest einen gewissen Spielraum für unvorhergesehene Ausgaben lassen. Manche Experten und Expertinnen raten dazu, dass du einen zusätzlichen Puffer von rund zehn Prozent der Bau- oder Kaufkosten einplanst.
• Tipp 3 – Nutze einen Kredit mit Reserve-Option: Einige Banken stellen einen Immobilienkredit mit sogenannter Reserveoption zur Verfügung. Das bedeutet, dass du die Möglichkeit hast, zum Beispiel bis zu 20.000 Euro im Nachhinein zusätzlich zu finanzieren.

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