Nebenkosten beim Grundstückskauf

Wer sich für den Bau eines Eigenheims entschieden hat, benötigt zuerst ein geeignetes Grundstück. Für dieses ist nicht nur der vereinbarte Kaufpreis zu zahlen. Bei einem Grundstückskauf fallen noch weitere Kosten an: die sogenannten Nebenkosten. Manche davon sind bei jedem Immobilien- bzw. Grundstückserwerb zu begleichen.

Hinzu kommen einige spezifische Kosten für den Grundstückskauf. Diese sollten Hausbauende ebenfalls kennen. Denn dadurch lassen sich die Gesamtkosten für die Immobilienfinanzierung präziser ermitteln. Außerdem gut zu wissen: Die Kosten für ein Grundstück inklusive Nebenkosten betragen circa 20 bis 25 Prozent der Gesamtkosten (Grundstück plus Hausbau).

Doch wovon hängen die genauen Kosten bei einem Grundstückserwerb eigentlich ab? Die wichtigsten Einflussgrößen sind:

• Lage: Eine beliebte Wohngegend ist deutlich kostspieliger als eine weniger gefragte.
• Größe: je größer das Grundstück, umso teurer.
• Art: Handelt es sich um ein bereits erschlossenes Bauland oder ein Bauerwartungsland?
• Zustand: Sind für einen Hausbau noch alte Gebäude oder Bäume zu entfernen?
• Qualität: Befindet sich das Grundstück etwa an einem Hang oder ist es verwinkelt? Wie ist die Bodenbeschaffenheit (Stichwort Bodengutachten)?

Grundstücke können sich erheblich voneinander unterscheiden: Die Art, der Zustand und die Qualität des Anwesens wirken sich nicht nur direkt auf den Kaufpreis aus. Faktoren wie diese bestimmen auch, welche weiteren Nebenkosten bei einem Grundstückskauf auf dich zukommen.

1. Vermessungskosten

Nicht immer sind die genauen Grenzen eines Grundstücks bekannt. Dann lassen sich diese durch eine Vermessung feststellen. Eine solche Grenzvermessung kostet zwischen ungefähr 1.000 und 1.400 Euro – die genaue Höhe richtet sich insbesondere nach der Grundstücksgröße, dem Bodenwert sowie der Anzahl der Grenzpunkte. Durchgeführt wird die Arbeit von einem/einer öffentlich bestellten Vermessungsingenieur/-in. Wer die Gebühr dafür zahlt – Kaufende oder Verkaufende – ist grundsätzlich Verhandlungssache.

2. Kosten für Bodengutachten

Ob sich das Baugrundstück tatsächlich für einen Hausbau eignet, findest du anhand eines qualifizierten Bodengutachtens heraus. Dieses liefert wertvolle Informationen zur Beschaffenheit des Baugrunds. Die Anfertigung eines solchen Gutachtens übernehmen meist unabhängige Sachverständige im Bereich Geotechnik. Für diese speziellen Kaufnebenkosten kannst du circa 1.000 bis 2.500 Euro einplanen – sofern sich nicht die Verkäuferin/der Verkäufer an den Kosten beteiligt.

3. Erschließungskosten

Ist das Grundstück noch kein ausgewiesenes Bauland, sondern lediglich ein Bauerwartungsland, muss dieses erst mit der öffentlichen Ver- und Entsorgung verbunden werden. Die dabei anfallenden Erschließungskosten zählen ebenfalls zu den Nebenkosten beim Grundstückskauf. Deren Höhe hängt maßgeblich vom Aufwand und benötigten Material ab, aber auch von der Gebührenordnung der jeweiligen Gemeinde. Deswegen ist eine pauschale Kostenschätzung schwierig. Oft jedoch liegen die Erschließungskosten zwischen etwa 5.000 und 10.000 Euro.

4. Wege- und Straßenkosten

Befindet sich dein Baugrundstück in einem Neubaugebiet, ist häufig ein Ausbau von Wegen und/oder Straßen erforderlich. Einen Teil der dabei entstehenden Kosten müssen für gewöhnlich die Grundstücksbesitzenden tragen. Die genaue Höhe der Straßen- und Wegekosten lässt sich allerdings nicht allgemein beziffern. Konkrete Beträge kannst du bei der zuständigen Gemeinde erfragen.

5. Gebühren für Baugenehmigung

Möchtest du auf dem Grundstück ein Haus errichten, brauchst du normalerweise eine Baugenehmigung. Damit gemeint ist ein von der verantwortlichen Baubehörde ausgestellter Bescheid, dass dem Bauprojekt keine öffentlich-rechtlichen Vorgaben entgegenstehen (§ 72 Musterbauordnung). Die Rechnungshöhe für eine solche Genehmigung wird vom jeweiligen Bundesland sowie vom Raumvolumen der neuen Immobilie beeinflusst. Meist zahlst du für deine Baugenehmigung um die 0,5 Prozent der Baukosten. Das Geld geht an die zuständige Baubehörde.

4. Gutachterkosten für Immobilie

Lässt du dein Haus von einem Bauunternehmen errichten, kann es sinnvoll sein, das fertiggestellte Gebäude begutachten zu lassen. Eine Gutachterin oder ein Gutachter beim Hauskauf ist dabei in der Lage, bauliche Mängel zu identifizieren. Die Kosten hierfür richten sich in erster Linie nach dem Objektwert und der Art des Gutachtens. Für ein Kurzgutachten kannst du mit rund 500 bis 1.000 Euro kalkulieren. Der Betrag ist in der Regel nach erbrachter Leistung fällig.

5. Abrisskosten bei Altimmobilien

Bei einem Grundstückskauf können ebenso Kosten für den Abbruch eines alten Gebäudes auf dich zukommen. Der Aufwand dafür hängt sowohl von der Immobiliengröße als auch von den verwendeten Baumaterialien und den örtlichen Bedingungen ab. Grundstückskaufende sollten für die Abrisskosten schätzungsweise 10.000 bis 25.000 Euro ansetzen. Überlege dir deshalb genau, ob du ein Grundstück mit altem Haus darauf erwerben willst.

6. Kosten für Baumfällung

Müssen einzelne Bäume auf dem Grundstück deinem Bauvorhaben weichen, plane die dafür anfallenden Kosten in den Grundstückskauf ein. Doch Achtung: Manche Baumarten stehen unter Schutz. Deswegen sollten Grundstückskaufende eine Baumfällung von der zuständigen Gemeinde genehmigen lassen. Je nach Aufwand verlangen Fachbetriebe zwischen circa 800 und 1.300 Euro für die Fällung eines Baums. Die Kosten hat für gewöhnlich die/der Grundstücksbesitzende zu übernehmen.

Einige Nebenkosten der Baufinanzierung sind bei jedem Grundstücks- bzw. Immobilienkauf zu tragen. Berücksichtige diese unbedingt bei deiner Finanzplanung. Folgende Nebenkosten sind immer zu begleichen:

• Grundbuch- und Notarkosten: ungefähr 2 Prozent des Kaufpreises
• Grunderwerbsteuer: zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises (vom jeweiligen Bundesland abhängig)
• Finanzierungskosten: Höhe richtet sich nach der jeweiligen Immobilienfinanzierung

Ist ein/eine Makler/-in in den Grundstückskauf involviert, kommt zu den Grundstückskosten auch noch eine Maklerprovision hinzu. Für Kaufende beträgt diese in der Regel zwischen 2,38 und 3,57 Prozent des Grundstückspreises.

Spielst du mit dem Gedanken, ein Baugrundstück zu kaufen? Folgende 5 Tipps können dir dabei helfen, deine Kosten zu reduzieren:

1. Grundstück ohne Makler/-in erwerben: Kaufst du dein Bauland unmittelbar von der Eigentümerin/vom Eigentümer, sparst du dir die Maklerkosten.
2. Von niedrigerer Grunderwerbsteuer profitieren: Erwirb das Grundstück nach Möglichkeit in einem Bundesland, in dem die Grunderwerbsteuer geringer ist.
3. Haus- und Grundstückskauf voneinander trennen: Wer sein Grundstück separat vom Haus kauft, zahlt lediglich für das Bauland Grunderwerbsteuer.
4. Kleineres Grundstück senkt Kosten: Achte darauf, dass du ein nicht zu großes Grundstück erwirbst. Denn die meisten Nebenkosten werden anhand des Kaufpreises des Baulands berechnet. 
5. Sichere dir eine günstige Baufinanzierung: Schließe einen günstigen Immobilienkredit ab, um deine Finanzierungskosten möglichst gering zu halten.

Den größten Teil der Kosten für den Grundstückserwerb macht der Kaufpreis aus. Zu diesem sind die Nebenkosten zu rechnen. Sie belaufen sich auf ungefähr 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises fürs Grundstück.

• Kaufnebenkosten mit Eigenkapital zu bestreiten: Möchtest du dein Grundstück finanzieren, dient dieses auch als Kreditsicherheit für die Bank. Für die Nebenkosten des Grundstückskaufs existiert keine solche Sicherheit. Aus diesem Grund erwarten die Banken für gewöhnlich, dass du die Kaufnebenkosten fürs Grundstück mit Eigenkapital finanzierst. 

Das bringt auch Vorteile. Denn generell gilt: Je mehr eigene Ersparnisse in die Baufinanzierung fließen, desto wahrscheinlicher ist eine Darlehenszusage und desto attraktiver die Zinskonditionen. Wir empfehlen deshalb, mindestens 20 Prozent, besser 30 Prozent der Gesamtkosten (Grundstück plus Haus und Nebenkosten) selbst zu tragen.

Wie du die Kosten beim Kauf eines Grundstücks optimal und günstig finanzierst, sagen dir die erfahrenen Berater und Beraterinnen von Baufi24: Beim Erwerb eines Grundstücks gibt es einige Dinge zu beachten. Unser Baufi24 Team informiert dich dazu im Rahmen eines persönlichen Gesprächs. Hierbei geht es auf sämtliche Grundstückskosten ein und erarbeitet dir einen konkreten Finanzierungsplan. Die Beratung ist dabei jederzeit kostenlos und unverbindlich.