Wie der soziodemografische Wandel unser Wohnen verändert

Die deutsche Gesellschaft befindet sich am Beginn eines tiefgreifenden soziodemografischen Wandels mit weitreichenden Folgen für die Wohnraumversorgung. Die Kluft zwischen Arm und Reich, eine immer älter werdenden Bevölkerung und neue Lebensstile gefährden die Zukunftsfähigkeit des deutschen Wohnimmobilienbestands.

Die Ergebnisse der Studie zeigen:

• Wohnen droht zu einem Luxusgut zu werden – Wohneigentum ist nur noch für eine Minderheit der Bevölkerung möglich. Der Anteil der Wohnkosten am frei verfügbaren Einkommen ist drastisch gestiegen, was mittlerweile auch in der Mitte unserer Gesellschaft angekommen ist. Knapp jeder dritte Befragte hat im Dezember 2022 mehr als 40% seines Haushaltseinkommens für Wohnen ausgegeben.
• 37% der befragten Haushalte besitzen zuhause mehr Platz als benötigt. Die mangelnde Allokation von Flächenbeständen und -nachfrage spiegelt sich in hohen Wohnkosten und in negativen Umweltauswirkungen wider. Rund 28% der Befragten sind von sich aus bereit, im Mittel auf 13% ihrer Individualfläche zu verzichten.
• Flächenverkleinerung führt konsequenterweise zu einem höheren Bedarf an Flexibilität. Eine flexible Planung der Grundrisse oder Räume sowie Vorbereitungen für altersgerechte Ausstattung sichern außerdem den Werterhalt der Immobilie. Aber auch neue Wohnformen werden den Bedarfen der jeweiligen Lebensphase gerecht und das Wohnen der Zukunft prägen. 

Welche Konsequenzen lassen sich aus der Studie ableiten?

Sie interessieren sich für die Zusammensetzung der Stichprobe dieser Studie? Eine Übersicht über die Studienteilnehmerinnen und -teilnehmer finden Sie hier. 

1. Ungleiche Einkommens- und Vermögensverhältnisse

77% der Befragten geben an, dass die ungleiche Einkommens- und Vermögensverteilung massiv auf ihre Wohnsituation wirkt. Verstärkt durch die wachsende Inflation droht eine weitere Spaltung der Gesellschaft in „Arm und Reich“. Investitionen eine eigene Wohnimmobilie und der damit einhergehende Werterhalt sind nur noch für einen kleinen Teil der Bevölkerung möglich.

>> In der Summe bedrohen diese Tendenzen nicht nur die Zukunftsfähigkeit des Wohnimmobilienbestands, sondern auch die Eigentumsbildung erheblich

Hintergrund: Vermögensverteilung

Die Schere zwischen Arm und Reich geht immer weiter auseinander. In Deutschland besitzen die reichsten 10% mehr als die Hälfte des Nettovermögens. Dagegen besitzen ca. 50% der Deutschen gerade einmal 1,3 % des Vermögens (Quelle: DIW, 2019).

2. Veränderung der Altersstruktur

Die Studienergebnisse zeigen, dass 65% der Befragten den Einfluss der sich verändernden Altersstruktur auf ihre Wohnsituation wahrnehmen. Nie zuvor haben Menschen in Deutschland so lange gesund gelebt wie heute. Mit steigendem Alter nimmt jedoch auch die Handlungsfähigkeit der Menschen ab.

>> Häufig werden die vorhandenen Wohnflächen nicht mehr effizient genutzt.

Hintergrund: Veränderung der Altersstruktur

Nach einer Schätzung des Statistischen Bundesamtes lebten am Ende des Jahres 2022 etwa 84,3 Millionen Menschen in Deutschland (Quelle: Destatis, 2023). Damit übersteigt die Zahl den bisherigen Rekordwert. Allerdings verschieben die sinkende Zahl der Personen im jüngeren Alter und die gleichzeitig steigende Zahl älterer Menschen den demografischen Rahmen in bisher nicht gekannter Weise. Jede zweite Person in Deutschland ist heute bereits älter als 45 und jede fünfte Person ist bereits älter als 66 Jahre (Quelle: Destatis, 2021).

3. Veränderung der Lebensstile, die sich in der Veränderung der Haushaltsstruktur widerspiegeln

Ebenfalls eine große Mehrheit – 65% - der privaten Haushalte gibt an, dass die Veränderung der Haushaltsstruktur ihre Wohnsituation beeinflusst. Eine Veränderung der Anzahl der im Haushalt lebenden Personen, z. B. durch die Geburt oder den Auszug eines Kindes, geht häufig mit eine neuen Lebensphase oder einem neuen Lebensabschnitt einher. Aber auch veränderte Lebensstile in der deutschen Gesellschaft, wie beispielsweise die Versingelung, führen zu veränderten Anforderungen an die Wohnsituation.

>> Diesen situativen Veränderungen kann eine Immobilie nur selten gerecht werden. Die Nachfrage nach flexiblem Wohnen wird massiv zunehmen.

Hintergrund: Veränderung der Haushaltsstruktur

Die Entwicklungen der letzten Jahrzehnte zeigen auch, dass die Zahl der Haushalte deutlich schneller gestiegen ist als die Bevölkerungszahl. Entsprechend ist auch die durchschnittliche Haushaltsgröße zurückgegangen. Seit mittlerweile vier Jahrzehnten ist der Einpersonenhaushalt die häufigste Haushaltsform. Aber auch die Zahl der Zweipersonenhaushalte hat stetig zugenommen (bpb, 2021).

1. Transformationspfad

Ausbau und Erhalt von funktionierenden Infrastrukturen als Antwort auf die Herausforderungen des soziodemografischen Wandels

Soziodemografische Entwicklungen gehen mit veränderten Anforderungen an die Infrastrukturen einher. Gut ausgebaute Infrastrukturen ermöglichen soziale Kontakte, kurze Wege bei der Nah- und Grundversorgung und ein selbst bestimmtes Leben in den eigenen vier Wänden.

• 71% der Befragten berücksichtigen bei der Standortwahl einer Immobilie vor allem die vorhandene Versorgungs- und Mobilitätsinfrastruktur. Insbesondere vor dem Hintergrund einer älter werdenden Gesellschaft spielen kurze Wege bei der Nah- und Grundversorgung eine bedeutende Rolle und ermöglichen ein selbstbestimmtes Leben bis in hohes Alter.
• Darüber hinaus legen 59% der privaten Haushalte Wert auf eine gute digitale Infrastruktur.
• Für 57% ist eine gute soziale Infrastruktur bei der Standortwahl ausschlaggebend. Die Coronapandemie hat dabei deutlich gemacht, welchen Stellenwert soziale Kontakte und nachbarschaftliche Hilfe auf das Wohlbefinden der Menschen haben.
• Infrastruktur als Wertkomponente. 88% der Befragten denken, dass gut funktionierende Infrastrukturen den Wert einer Immobilie steigern.

2. Transformationspfad

Von der haushaltsnahen Dienstleistung bis zur Pflege: Dienstleistungen erleichtern das Wohnen der privaten Haushalte

Der Dienstleistungssektor hat das Potential, den Herausforderungen des soziodemografischen Wandels im Wohnen zu begegnen. Haushaltsnahe Dienstleistungen (z.B. Wasch- und Einkaufservices) erleichtern jungen Menschen den Alltag. Pflegedienstleistungen ermöglichen einer immer älter werdenden Bevölkerung das Wohnen zuhause.

>> Dienstleistungen rund um die Immobilie stiften privaten Haushalten individuellen Nutzen

• Aktuell ist die Nachfrage nach Dienstleistungen rund um die Immobilie eher gering; die Potenziale dagegen sind enorm. 43% der Befragten ist ein umfangreiches Dienstleistungsangebot rund die Immobilie wichtig.

• Die Gründe für die Nachfrage nach Dienstleistungen liegen auf der Hand: Eine älter werdende Gesellschaft benötigt Pflege und möchte möglichst lange handlungsfähig bleiben. Aber auch alltagserleichternde Dienstleistungen wie beispielsweise der Wäscheservice oder die Lieferung des wöchentlichen Einkaufs stiften jedem Einzelnen einen zusätzlichen Nutzen.
• Interessante Erkenntnisse liefert die Studie auch auf die Frage, welche Nachfrage für zukünftig für bestimmte Dienstleistungen rund um die Immobilie erwartet wird. Demnach rechnen die Umfrageteilnehmern mit einem Anstieg der Nachfrage nach Pflegedienstleistungen in den nächsten Jahren im Vergleich zu heute um 138%. Auch Komfortdienstleistungen, haushaltsnahe Dienstleistungen und digitale Dienstleistungen werden künftig stärker nachgefragt.

• Private Haushalte können die Nachfrage nach Dienstleistungen in Abhängigkeit ihrer Lebensphase individuell anpassen. Hieraus entsteht in jeder Lebensphase und altersunabhängig ein maximaler Nutzen für die Bewohner einer Immobilie. Vor diesem Hintergrund gehen 40% der privaten Wohnhaushalte gehen davon aus, dass ein Umfangreiches Dienstleistungsangebot die schlechte Lage einer Immobilie kompensieren kann. 

3. Transformationspfad

Die flexible Anpassung des Wohnens an die situativen Wohnbedarfe der privaten Haushalte rückt in den Fokus

Während die ersten beiden Transformationspfade in der Verantwortlichkeit des Staates und der Dienstleistungsanbieter liegen, zielt der dritte Transformationspfad auf die Verantwortung des Individuums ab. Denn nicht nur das Einkommen, sondern auch das Alter und die jeweilige Lebensphase der Menschen erfordern immer wieder situative Anpassungen des Wohnens.

>> Steigender Bedarf nach Flexibilität und Multifunktionalität im Wohnen

• Das Bewusstsein der privaten Haushalte für das Wohnen hat sich drastisch geändert. Für die Mehrheit der privaten Haushalte ist es wichtig, die Wohnfläche effektiv nutzen zu können (82%) und über einen flexiblen Grundriss zu verfügen (54%)

• Zudem gibt jeder dritte befragte Haushalt (37%) an, mehr Platz zu haben als benötigt wird. Im Mittel sind die privaten Haushalte sogar bereit, 8,5% ihrer Wohnflächen abzugeben.

• Um auf die individuelle Lebensphase reagieren zu können, ist es 53% der Befragten wichtig, multifunktionale Räume zu haben. 47% der Befragten setzen künftig auf flexible Möbel und 30 % der Befragten auf einen flexiblen Grundriss. Jedem fünften Befragten ist es wichtig, weitere Räume für beispielsweise Feierlichkeiten oder den Familienbesuch anmieten zu können.

• Unabhängig vom Alter wird der Bedarf nach flexiblem Wohnraum künftig weiter ansteigen. Auswirkungen auf den Wohnimmobilienmarkt werden von den Befragten bereits heute erkannt und erwartet. 61% der Befragten gehen von einer steigenden Nachfrage nach flexiblen Wohnimmobilien aus.

• Es ergeben sich viele Möglichkeiten Wohnen flexibler zu gestalten. Gemeinsam haben diese, dass kleinere oder flexiblere Flächen auch für Haushalte mit kleineren Budgets Eigentum ermöglichen. Von daher überrascht es nicht, dass 48% der privaten Haushalte davon ausgehen, dass die Kaufpreise für Wohnimmobilien zukünftig stärker vom Flexibilisierungsgrad der Immobilie abhängen werden.

Lebenszyklusgerechtes Wohnen

Implikationen der Studienergebnisse 

• Aufgrund der soziodemografischen Entwicklungen ist für einen Großteil der deutschen Bevölkerung der private Vermögensaufbau mit Immobilien aktuell nicht mehr möglich. Der Staat ist gefordert: Gesucht ist ein politisches Programm zum Erhalt und zur Stärkung der Wohneigentumsquote.
• Die soziodemografischen Entwicklungen zeigen deutlich, dass es zwingend erforderlich ist, die Fehlallokation der Flächen zu stoppen. Die verfügbaren Wohnflächen müssen stattdessen bedarfsgerecht verteilt werden. Dazu sind staatliche Maßnahmen und Anreizsysteme erforderlich. Summa summarum ist die bedarfsgerechte Verteilung der Wohnfläche sowohl aus ökologischer, ökonomischer als auch aus sozialer Perspektive der Schlüssel, um den soziodemografischen Herausforderungen im Wohnen zu begegnen.
• Bedarfsgerechtes Wohnen erfordert die vorhandenen Flächen flexibel zu gestalten. Die Maßnahmen dazu sind nicht nur flexible Grundrisse, flexible Räume und flexibles Mobiliar. Auch Teilen statt Besitzen rückt in den Fokus. Der eigene Flächenbedarf kann künftig stärker über Gemeinschaftsflächen abgedeckt werden.
• Um den Herausforderungen des soziodemografischen Wandels zu begegnen, müssen außerdem alternative Wohnformen zukünftig eine größere Rolle spielen. Durch Gemeinschaftliches Wohnen oder Microliving kann Wohnen für jüngere Generationen bezahlbar gemacht werden. Pflegewohngruppen sichern dagegen älteren Generationen ein selbstbestimmtes Leben in der eigenen Immobilie.
• Dienstleistungsanbieter sind gefragt und müssen neue Dienstleistungsangebote rund um die Immobilie schaffen: Mit steigender Lebenserwartung nimmt auch die Wahrscheinlichkeit zu, hilfsbedürftig oder pflegebedürftig zu werden. Um trotzdem möglichst lange selbstbestimmt in der eigenen Immobilie zu leben, werden Pflegedienstleistungen massiv ansteigen. Aber auch jüngere Generationen profitieren von einem umfangreichen Dienstleistungsangebot rund um die Immobilie. Die Fernauslese der Heizung oder der Wasch- und Einkaufservices erleichtern den Alltag und schaffen eine ausgewogene Work-Life-Balance.