Prolongation einer Baufinanzierung

Um sich den Traum von der eigenen Immobilie erfüllen zu können, nehmen viele Immobilienkäufer/-innen eine Baufinanzierung in Anspruch. In den meisten Fällen reicht die Laufzeit des ersten Darlehens jedoch nicht aus, um die Kreditsumme vollständig zu tilgen. Die noch ausstehende Restschuld muss somit weiter finanziert werden.

Hier kommt dann die Prolongation ins Spiel. Der Begriff ist aus dem lateinischen Wortstamm „prolungare“ abgeleitet und bedeutet „verlängern“. Genau darum geht es bei einer Prolongation – die Verlängerung des bereits bestehenden Darlehens. Die Prolongation ist eine Form der Anschlussfinanzierung.

Im Rahmen der Prolongation eines Darlehens bleiben in der Regel sämtliche vertraglichen Konditionen der auslaufenden Hauskauf-Finanzierung gleich, mit zwei Ausnahmen:

• Der Sollzins der Kreditvereinbarung wird an die aktuellen Marktkonditionen angepasst.
• Die Laufzeit der Sollzinsbindung wird neu festgelegt.

Andere vertragliche Vereinbarungen wie beispielsweise der Tilgungssatz oder Klauseln zu Sondertilgungen der Baufinanzierung bleiben im Zuge einer Prolongation i. d. R. unberührt und werden wie im anfänglichen Darlehen vereinbart übernommen.

Eine Prolongation der Baufinanzierung ist eine häufig gewählte, weil unkomplizierte Form der Anschlussfinanzierung. Da die ursprüngliche Immobilienfinanzierung bei der Bestandsbank verlängert wird und diese bereits im Grundbuch der Immobilie eingetragen ist, besteht diesbezüglich bei einer Prolongation kein weiterer Handlungsbedarf. Es fallen daher keine zusätzlichen Notar- und Grundbuchgebühren an.

Aber ist eine Prolongation auch die günstigste Anschlussfinanzierung? Es gibt auch anderer Optionen, die infrage kommen:

• eine Umschuldung
• ein Forward-Darlehen

Finanzierende sollten sich frühzeitig auch mit den Alternativen auseinandersetzen. Die erfahrenen Baufi24 Experten und Expertinnen beraten dich rund um deine Anschlussfinanzierung:

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Bei einer Prolongation handelt es sich um eine Verlängerung der bereits bestehenden Baufinanzierung. Deine Bank wird, spätestens 3 Monate bevor das Erstdarlehen ausläuft, auf dich zukommen.

Dabei besteht jedoch der weit verbreitete Irrglaube, dass Banken Darlehensnehmenden dann ein Angebot für eine Prolongation unterbreiten müssen. Dem ist jedoch nicht so. Der in diesem Zusammenhang maßgebende § 493 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches schreibt lediglich vor, dass die Bank 3 Monate vor Beendigung der Zinsbindungsfrist mitteilen muss, ob sie zu einer Verlängerung des Darlehens bereit ist oder nicht. Ein Angebot für eine Prolongation muss das Finanzinstitut den Kundinnen und Kunden jedoch nicht zwingend unterbreiten.

Sofern bislang alle Rückzahlungsraten pünktlich bezahlt wurden und das Vertragsverhältnis auch sonst unbelastet war, wird das Kreditinstitut jedoch in aller Regel ein Prolongationsangebot unterbreiten.

In der Regel beinhaltet dieses folgende Angaben:

• Darlehensbetrag
• Dauer der Sollzinsbindung
• Sollzins in % p. a.
• Effektivzins in % p. a.
• Tilgung in % p. a.
• monatliche Rückzahlungsrate
• Restschuld nach Ende der Zinsbindung

In vielen Fällen bietet die Bank unterschiedlich lange Zinsbindungen, also zum Beispiel 5, 10, 15 und 20 Jahre, mit jeweils unterschiedlichen Zinssätzen an. Meistens hält die Bank ihr Prolongationsangebot nur für eine bestimmte Zeit aufrecht – oft sind das 14 Tage. Innerhalb dieser Frist muss dann das Angebot angenommen und das gewählte Prolongationsangebot unterschrieben zurückgesendet oder das Angebot abgelehnt werden – auch das sollte schriftlich erfolgen.

Der größte Vorteil der Prolongation als Form der Anschlussfinanzierung ist mit Sicherheit: Sie ist bequem und unkompliziert. Allerdings bringt sie, insbesondere im Vergleich zu den anderen Optionen für eine Finanzierung der Restschuld, auch Nachteile mit sich.

Von einem rechtlichen Standpunkt betrachtet erfolgt bei einer Prolongation kein neuer Vertragsabschluss, da die bereits bestehende Baufinanzierung mit all ihren Vertragskonditionen lediglich fortgeführt und verlängert wird. Die Prolongation ist somit in den meisten Fällen die unkomplizierteste Form der Anschlussfinanzierung. Auch hinsichtlich Notar und Grundbuch müssen Darlehensnehmende nicht in Aktion treten. Das bestehende Darlehen wird lediglich verlängert und die Bank ändert sich nicht. Somit ist eine Änderung der Grundbucheintragung im Zusammenhang mit einer Prolongation nicht notwendig.

Darlehensnehmerinnen und -nehmer sollten sich jedoch im Klaren sein, dass eine Anschlussfinanzierung in zweierlei Hinsicht eine Gelegenheit darstellt:

1. Aktuelle Marktsituation: Im Rahmen einer Anschlussfinanzierung kann die aktuelle Marktlage in vielerlei Hinsicht berücksichtigt werden. Diesbezüglich ist nicht nur das Zinsniveau ein wichtiger Faktor, sondern beispielsweise auch die Tilgungsrate.
2. Persönliche Situation: Eine Anschlussfinanzierung kann auch dazu genutzt werden, die Vertragskonditionen der aktuellen persönlichen Situation besser anzupassen. Womöglich ist das zur Verfügung stehende Einkommen in den Jahren seit dem Abschluss der Erstfinanzierung angestiegen oder ein Erbe oder eine Schenkung stehen in naher Zukunft in Aussicht.

Für beide Punkte bietet eine Prolongation nur sehr begrenzten Handlungsspielraum. Häufiges Beispiel in diesem Zusammenhang ist die Tatsache, dass sich die finanzielle Situation der Darlehensnehmenden seit Abschluss der Erstfinanzierung verbessert hat, zum Beispiel aufgrund eines nun wesentlich höheren Gehalts. Die Anhebung der Tilgungsrate im Zuge der Anschlussfinanzierung wäre in diesem Fall die logische Konsequenz, ist aber im Rahmen einer Prolongation oftmals nicht möglich.

Auch etwaige Sondertilgungsmöglichkeiten könnten im Hinblick auf ein bevorstehendes Erbe eine interessante Option sein. Sind solche Klauseln im Ursprungsvertrag nicht enthalten, sind sie auch bei einer Prolongation in den überwiegenden Fällen kein Thema.

Welche Auswirkungen eine höhere Tilgungsrate auf die Rückzahlung eines Darlehens haben kann, zeigt das nachfolgende Beispiel (gerundet), bei dem alle Parameter bis auf die Tilgungsrate gleich bleiben:

Eine Prolongation lohnt sich in den meisten Fällen nur, wenn folgende Annahmen zutreffen:

• Du bist mit dem Service deiner Bank sehr zufrieden und möchtest diesen ebenso wie deinen Berater bzw. deine Beraterin auch zukünftig als Ansprechpartner/-in behalten.
• Der mit einer Umschuldung und einem Wechsel zu einem neuen Kreditinstitut verbundene zeitliche und bürokratische Aufwand ist dir zu hoch.
• Die beiden erstgenannten Punkte sind dir so wichtig, dass du unter Umständen auch wesentlich schlechtere Kreditkonditionen und über die Vertragslaufzeit hinweg mehrere Tausend oder gar Zehntausend Euro höhere Finanzierungskosten in Kauf nehmen würdest.

Mit Prolongation ist gemeinhin die Verlängerung der bestehenden Darlehensvereinbarung bei dem kreditgebenden Institut der Erstfinanzierung gemeint. Darüber hinaus gibt es jedoch noch weitere Möglichkeiten einer Anschlussfinanzierung:

• Option 1: die Umschuldung der Baufinanzierung
• Option 2: das Forward-Darlehen

1. Anschlussfinanzierung durch Umschuldung

Bei einer Umschuldung wechselst du normalerweise die Bank und handelst mit dem neuen Finanzinstitut auch einen vollständig neuen Immobilienkredit aus. Ist das Zinsniveau für Immobilienfinanzierungen seit dem Abschluss deiner Erstfinanzierung merklich gesunken, werden dir für eine Umschuldung in vielen Fällen niedrigere Zinsen geboten als bei deiner finanzierenden Hausbank.

Der Zinsvorteil einer Umschuldung erhöht direkt den Tilgungsanteil der Rückzahlungsrate. Bleibt diese nach der Umschuldung genauso hoch wie beim auslaufenden Darlehen, sinkt die Restschuld trotzdem wesentlich schneller, da ein größerer Anteil in die Tilgung des Darlehens fließt, während der Anteil der Zinskosten geringer ausfällt. Hierzu ein Rechenbeispiel:

Solange die Kosten für die Umschuldung, wie z. B. die Notar- und Grundbuchgebühren, insgesamt niedriger liegen als 7.894,70 Euro, lohnt sich für Darlehensnehmende eine Umschuldung im Vergleich zur Prolongation der bestehenden Baufinanzierung.

So kann sich für dich eine Umschuldung trotz gleicher Finanzierungskosten trotzdem lohnen, wenn weitere Vertragsinhalte im Zuge der Umschuldung, wie beispielsweise Sonderkündigungsrechte oder die Möglichkeit von Sondertilgungen deiner aktuellen und zukünftigen Bonitätsprüfung besser entsprechen. Ist zum Beispiel ein größeres Erbe oder eine Schenkung im Laufe der Zinsbindungsfrist absehbar, kann eine entsprechende Möglichkeit der Sondertilgung die Umschuldung über die gesamte Kreditlaufzeit hinweg wesentlich günstiger machen, als eine Prolongation des ursprünglichen Darlehens, das vielleicht keine Sondertilgung innerhalb der Zinsbindungsfrist ermöglicht.

2. Anschlussfinanzierung durch ein Forward-Darlehen

Bei einem Forward-Darlehen handelt es sich um eine spezielle Form der Umschuldung. Bereits bis zu 60 Monate vor Ende der Zinsbindung des aktuellen Darlehens können sich Kreditnehmende mit dieser Darlehensform einen Zinssatz für ihre Anschlussfinanzierung sichern. Da die Vertragskonditionen der Anschlussfinanzierung somit schon „unter Dach und Fach“ sind, ergeben sich für Darlehensnehmende grundsätzlich zwei Vorteile aus dieser Art der Baufinanzierung:

1. Planungssicherheit: Die Konditionen der Anschlussfinanzierung und entsprechend auch der dazugehörige Tilgungsplan stehen frühzeitig vor Ablauf der bestehenden Baufinanzierung fest.
2. Schutz vor steigenden Zinsen: Sollten die für Immobilienfinanzierungen maßgeblichen Zinsen nach dem Abschluss des Forward-Darlehens bis zum Laufzeitende des bestehenden Darlehens steigen, sind Darlehensnehmende gegen eine entsprechende Verschlechterung der Finanzierungskonditionen geschützt.

Ein Forward-Darlehen kann für Darlehensnehmende dann eine interessante Option darstellen, wenn mit steigenden Zinsen zu rechnen ist.

Wenn Darlehensnehmende eine Fremdfinanzierung in Anspruch nehmen, reicht der erste Immobilienkredit in der Regel nicht aus, um das aufgenommene Darlehen voll zu tilgen: Eine Finanzierung der Restschuld ist notwendig. Finanzierende stehen vor der Frage, sich zwischen den beiden klassischen Formen der Anschlussfinanzierung zu entscheiden: Prolongation oder Umschuldung?

Beide Darlehensarten haben Vorteile und Nachteile. Welche Variante die für dich bessere Wahl ist, hängt auch von deinen persönlichen Bedürfnissen und deiner finanziellen Situation ab. Ein Blick auf die folgenden Punkte hilft dir bei der Entscheidung:

Die meisten Personen wägen zwischen dem geringeren Aufwand einer Prolongation und der möglichen Kostenersparnis durch eine Umschuldung ab. Lass dich kostenlos und unabhängig beraten: Unsere erfahrenen Experten und Expertinnen nehmen dir viele der Arbeitsschritte bei einer Umschuldung ab und begleiten dich von A bis Z durch den Prozess, so dass du ohne erheblichen Mehraufwand teilweise hohe Zinskosten sparen kannst.

So findest du eine günstige Anschlussfinanzierung

• Tipp 1 – Frühzeitig mit der Planung beginnen: Bereits bis zu 5 Jahre vor dem Auslaufen deiner aktuellen Immobilienfinanzierung kann es sich lohnen, die Entwicklungen der Bauzinsen regelmäßig zu beobachten.
• Tipp 2 – Angebote einholen und gründlich prüfen: Hole rechtzeitig mehrere Angebote von verschiedenen Banken ein. Als unabhängiger Finanzierungsvermittler vergleicht Baufi24 die Konditionen von über 500 Finanzinstituten: Frage jederzeit ein kostenloses und unverbindliches Finanzierungsangebot an. Wir finden und verhandeln eine maßgeschneiderte und günstige Anschlussfinanzierung für deine persönlichen Bedürfnisse.
• Tipp 3 – Möglichkeit der Sondertilgung beachten und nutzen: Nach dem Auslaufen einer Immobilienfinanzierung sind Sondertilgungen in der Regel gebührenfrei möglich. Erkundige dich frühzeitig und nimm die Möglichkeit in Anspruch, wenn es deine finanzielle Situation zulässt. So kannst du deine Restschuld verringern und die Konditionen deiner Anschlussfinanzierung verbessern.
• Tipp 4 – Gesetzliches Sonderkündigungsrecht beachten: Läuft deine aktuelle Immobilienfinanzierung bereits länger als 10 Jahre, kannst du das Darlehen gemäß § 489 BGB mit einer Frist von 6 Monaten vorzeitig kündigen und gebührenfrei zu einer günstigeren Immobilienfinanzierung wechseln.
• Tipp 5 – Weitere vertragliche Nebenkonditionen beachten: Neben den Zinsen können auch weitere Vertragskonditionen wie beispielsweise gebührenfreie Sondertilgungen, Tilgungssatzänderungen oder Sonderkündigungsrechte für dich persönlich wichtig sein und sich gegebenenfalls im Laufe der Finanzierungsdauer positiv auf die Gesamtkostenstruktur auswirken.
• Tipp 6 – Tilgung optimieren: Analysiere deine finanzielle Situation vor Abschluss einer Anschlussfinanzierung genau. Nutze dafür auch den Budgetrechner und mache eine Haushaltsrechnung, um dir ein genaues Bild deiner finanziellen Möglichkeiten zu machen. Lässt deine Einkommenssituation einen höheren Tilgungssatz zu, kannst du so die Laufzeit bis zur Volltilgung und auch die in diesem Zeitraum anfallenden Zinskosten reduzieren.
• Tipp 7 – Wahl der Zinsbindungsdauer: Auch im Rahmen der Anschlussfinanzierung wird eine Zinsbindung vereinbart. Hier sollte eine umso längere Laufzeit gewählt werden, je niedriger die Zinsen im Vergleich zum langjährigen Mittel sind.
• Tipp 8 – Nutzen von niedrigen Zinsen: Sind die Zinsen seit dem Zeitpunkt der Erstfinanzierung gefallen oder ist mit steigenden Zinsen zu rechnen, kannst du dir das aktuelle Zinsniveau mithilfe eines Forward-Darlehens bereits mehrere Jahre vor Inanspruchnahme der Kreditsumme sichern. Auch der Abschluss einer regulären Anschlussfinanzierung ist unter Umständen bis zu 12 Monate im Voraus möglich.

Der Abschluss einer Anschlussfinanzierung, sei es nun in Form einer Prolongation, einer Umschuldung oder eines Forward-Darlehens, legt deine finanzielle Belastung oftmals über viele Jahre fest. Wir beraten dich zu deiner laufenden Finanzierung und einer potenziellen Anschlussfinanzierung, unabhängig davon, wann deine Zinsbindung ausläuft. Unsere Experten und Expertinnen beantworten alle deine Fragen und erarbeiten für dich eine individuelle Finanzierungslösung, die zu dir und deinen Anforderungen passt.