Beleihung: Bedeutung bei der Baufinanzierung

Was ist eine Beleihung? Diese zentrale Frage solltest du beantworten können, wenn du planst, für einen Hauskauf oder den Bau einer Immobilie einen Immobilienkredit aufzunehmen. Das Beleihen hat einen wichtigen Anteil daran, über welchen Kreditbetrag du im Rahmen der Baufinanzierung verfügen kannst. Beleihung bei der Baufinanzierung bedeutet, dass die finanzierende Bank eine Grundschuld zu ihren Gunsten in das Grundbuch eintragen lässt. Somit dienen das Haus oder die Wohnung als Sicherheit für die Immobilienfinanzierung.

Im Zusammenhang mit dem Beleihen einer Immobilie sind die Begriffe Beleihungswert und Beleihungsgrenze von Bedeutung. Da die zwei Bezeichnungen öfter verwechselt werden, möchten wir sie im Folgenden erläutern.

Beleihungswert

Beim Beleihungswert handelt es sich um den Wert eines Objektes, der sich beim Verkauf voraussichtlich zu jedem Zeitpunkt erzielen lässt. Dazu wird vom aktuellen Immobilienwert ein Abschlag vorgenommen, sodass der Beleihungswert stets geringer als der Kaufpreis oder die Baukosten ausfällt.

Um den Beleihungswert zu ermitteln, muss im ersten Schritt der aktuelle Verkehrs- bzw. Marktwert der Immobilie bestimmt werden. Das geschieht mittels eines bestimmten Verfahrens. Folgende drei Methoden stehen zur Immobilienbewertung bereit:

1. Sachwertverfahren
2. Ertragswertverfahren
3. Vergleichswertverfahren

Je nach Nutzungsart des Objektes wird das eine oder andere Verfahren zur Berechnung des Beleihungswertes bevorzugt.

Die Beleihungsgrenze ist der Betrag, den die Bank maximal als Kredit zur Verfügung stellen möchte. Berechnet wird die Beleihungsgrenze, indem die kreditgebende Bank einen Abschlag vom Beleihungswert vornimmt. Dabei werden insbesondere Schwankungen des Immobilienwertes, das Verwertungsrisiko sowie die Bonität der Kreditnehmenden einbezogen.

Um die Beleihungsgrenze zu ermitteln, nimmt das Kreditinstitut vom Beleihungswert einen bestimmten Abschlag vor. Dieser soll das Risiko einer zukünftigen Wertminderung der Immobilie abdecken. Gleichzeitig handelt es sich bei der festgelegten Beleihungsgrenze um den maximalen Kreditbetrag.

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Das Berechnen, das Konzept und die Bedeutung der Beleihung bei der Baufinanzierung mögen auf den ersten Blick kompliziert erscheinen. Mit einigen Informationen kannst du jedoch leicht nachvollziehen, wie Banken vorgehen, wenn sie ein Objekt beleihen.

Mit dem Beleihen ist nichts anderes gemeint, als dass Kreditgebende zu ihren Gunsten eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen. Damit besitzen Banken ein Pfandrecht am Objekt, genauer gesagt ein Grundpfandrecht. Wenn das Beleihen der Immobilie stattfindet, ist der Ablauf wie folgt:

1. Kreditsuchende stellen Kreditantrag
2. Immobilie wird als Sicherheit angegeben
3. Bonitätsprüfung
4. Kreditgebende ermitteln Wert der Immobilie
5. Bank berechnet Beleihungswert und Beleihungsgrenze
6. Nach positiver Prüfung genehmigt die Bank den Kredit
7. Grundschuld wird ins Grundbuch eingetragen
8. Bank zahlt Kreditbetrag aus

Immobilie beleihen: Was sind die Voraussetzungen?

Damit Banken eine Immobilie beleihen und dir einen Hauskredit bewilligen, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Diese beziehen sich einerseits auf das Objekt und andererseits auf dich als Kreditnehmende Person:

• Guter Zustand und gute Lage der Immobilie
• Keine negative Schufa
• Ausreichende Bonität 
• Regelmäßiges Einkommen

Tipps: So erhöhst du die Chancen auf eine Kreditzusage

Im Folgenden geben wir dir 4 Tipps, wie du die Chance auf eine Kreditzusage der Bank erhöhen kannst.

• Tipp 1: Präsentiere der Bank einen Mitantragsteller bzw. eine Mitantragstellerin, wie zum Beispiel deinen Partner bzw. deine Partnerin. Beide Antragstellenden sollten ein regelmäßiges Einkommen haben.
• Tipp 2: Biete zusätzliche Sicherheiten an. So erhöht sich ebenfalls die Wahrscheinlichkeit einer Kreditzusage. Das kann zum Beispiel die Abtretung einer Forderung (meistens Lebensversicherung) oder die Verpfändung von Wertpapieren sein.
• Tipp 3: Sorge für ein höheres, frei verfügbares Einkommen, indem du Ausgaben reduzierst. Dabei hilft auch eine Haushaltsrechnung.
• Tipp 4: Binde so viel Eigenkapital wie möglich in die Finanzierung ein. Je mehr Eigenmittel, desto weniger Hypothekenzinsen musst du in der Summe zahlen.

Im Folgenden erläutern wir das Beleihen einer Immobilie an einem Beispiel. So erkennst du, wie Verkehrswert, Beleihungswert und Beleihungsgrenze zusammenhängen.

Eine Familie möchte ein Reihenendhaus erwerben, das zu einem Kaufpreis in Höhe von 350.000 Euro angeboten wird. Das ist gleichzeitig der aktuelle Verkaufswert, von dem auszugehen ist. Auf dieser Basis findet das Beleihen durch die Bank mit folgenden Werten statt:

• Verkehrswert der Immobilie: 350.000 Euro
• Beleihungswert: 280.000 Euro (80 Prozent des Verkehrswertes)
• Beleihungsgrenze: 196.000 Euro (70 Prozent des Beleihungswertes)

Die Beleihungsgrenze in Höhe von 196.000 Euro ist gleichzeitig der maximale Kreditbetrag, den das Kreditinstitut zur Verfügung stellt.

Die Beleihung nimmt im Rahmen einer Baufinanzierung eine zentrale Rolle ein. Sie ist die Grundlage dafür, wie hoch dein Kredit ausfällt.

• Ein hoher Beleihungswert hat die Auswirkung, dass du tendenziell einen höheren Kreditbetrag erhältst. Das resultiert daraus, dass die Bank die maximale Darlehenssumme durch die Beleihungsgrenze festlegt, die sich vom Beleihungswert abzüglich eines Abschlages ableitet.
• Ein geringer Beleihungswert bedeutet demgegenüber, dass du eine niedrigere Kreditsumme erhältst. Das wiederum führt dazu, dass du in der Regel mehr Eigenkapital benötigst.

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