Renditeimmobilien

Mit Renditeimmobilien lässt sich die Anlage des Vermögens gut streuen. Die Anlageimmobilie kann zu einem Teil der Altersvorsorge werden. Während der aktiven Berufsphase können Steuervorteile genutzt werden, um eine hohe Steuerlast zu senken. Ist der Immobilienkredit bis zum Eintritt in die Rente abbezahlt, stellen die Mieteinnahmen ein attraktives Zusatzeinkommen dar. Alternativ kann der Eigentümer seinem Mieter kündigen und selbst in die Wohnung oder das Haus einziehen.

Wer sich schon in jungen Jahren dazu entscheidet, einen frugalen Lebensstil einzuschlagen, kauft häufig Immobilien als Renditeobjekte. Mit dem daraus generierten Passiveinkommen lässt sich schon vor dem Renteneintritt eine größere finanzielle Unabhängigkeit erzielen. Wer konsequent als Frugalist lebt, strebt häufig einen früheren Renteneintritt an. Ganz wörtlich ist dies nicht zu nehmen, da die Menschen trotzdem meist noch in Teilzeit oder selbstständig arbeiten.

Die Immobilie als Renditeobjekt sollte im Idealfall in einer Gegend liegen, die Sie kennen. Gleichzeitig ist es hilfreich, wenn sich die vermietete Wohnung nicht zu weit weg befindet. Selbst wenn sich im Regelfall ein Hausmeister um Reparaturen kümmert, schadet es nicht, auch einmal persönlich nach dem Rechten zu sehen. Damit scheiden Renditeimmobilien im Ausland schon fast aus. Bei ihnen ist die Abhängigkeit von vertrauensvollen Verwaltern sehr groß.

Wohnimmobilien in attraktiver Lage für private Mieter eignen sich besonders gut als Renditeobjekt. Doch auch gewerblich genutzte Immobilien können eine attraktive Rendite abwerfen. Allerdings können dabei längere Zeiten des Leerstands auftreten als bei Mietwohnungen.

Beherzigen Sie die folgenden Regeln, um bei der Investition in ein Renditeimmobilien wenig Fehler zu machen:

• Die Lage der Immobilie ist der wichtigste Faktor für ihren Wert. Prüfen Sie diese genau, auch die Umgebung (ÖPNV, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen etc.).
• Schauen Sie als Nächstes auf das Baujahr, die Bausubstanz, die Ausstattung und die derzeitige Mieterstruktur.
• Binden Sie beim Kauf einer Bestandsimmobilie fachkundige Unterstützung ein. Der Bausachverständige erkennt, ob bald eine Reparatur nötig ist oder eine Renovierung ratsam.
• Planen Sie den Kauf einer Eigentumswohnung, sollten Sie die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen aufmerksam studieren. Wie harmonisch ist diese Gemeinschaft?
• Überschulden Sie sich nicht. Auch wenn die Renditeimmobilie mit Steuerersparnis punktet, sollten Sie für den Kauf ausreichend Eigenkapital einbringen.
• Berechnen Sie die Nettorendite und vergleichen Sie diesbezüglich verschiedene Objekte miteinander.

Um den Ertrag einer Bestandsimmobilie zu ermitteln, bietet sich die Berechnung einer Nettorendite an. Im Gegensatz zu dem genau definierten Zinssatz eines Sparbuchs, lässt sich die Rendite nur schätzen. In die Zukunft gerichtet kann niemand prognostizieren, ob sich jederzeit ein zahlungsfähiger Mieter findet. Außerdem können die Kosten für Reparaturen, Renovierung und Verwaltung in der Realität höher oder niedriger liegen.

Trotzdem lässt sich abschätzen, wie sich die erwarteten Einnahmen zu dem eingesetzten Kapital verhalten. Das folgende Rechenbeispiel zeigt diese Überlegung anhand fiktiver Zahlen.

• Sie kaufen die Bestandsimmobilie zum Preis von 350.000 Euro.
• Zusätzlich fallen Nebenkosten beim Hauskauf in Höhe von 35.000 Euro an.
• Die erwartete jährliche Jahresnettokaltmiete beträgt 13.200 Euro.
• Davon werden pro Jahr aus der Erfahrung geschätzte 600 Euro Verwaltungskosten und 950 Euro Renovierungs- und Reparaturkosten abgezogen.
• Daraus ergibt sich der jährliche Reinertrag aus der Vermietung von 11.650 Euro.
• Aus dem Verhältnis von 11.650 Euro Jahresreinertrag zum genannten Kaufpreis inklusive Nebenkosten von insgesamt 385.000 Euro errechnet sich die Nettorendite von 3 Prozent.

Die Erträge aus Immobilien müssen Sie versteuern. Für Zinsen gilt zum Beispiel eine einheitliche Abgeltungssteuer von 25 Prozent. Für den Gewinn aus der Vermietung von Immobilien hingegen wendet das Finanzamt Ihren persönlichen Steuersatz an. In der Steuererklärung fallen diese Einnahmen in die Rubrik „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“.

Dabei wird die erhaltene Miete nicht komplett versteuert, sondern nur das Betriebsergebnis. Das bedeutet, dass Sie von den Mieteinnahmen sämtliche Kosten abziehen dürfen, die in einem Zusammenhang mit der Immobilie stehen.

Dazu gehören zum Beispiel folgende Ausgaben:

• Beim Kauf: die Kosten des Notars für die Grundbuchbestellung sowie eine eventuelle Maklerprovision
• Laufende Kosten für Strom, Abwasser oder den Schornsteinfeger
• Die Prämie für die Gebäudeversicherung sowie die Grundsteuer
• Kosten für den Verwalter und Hausmeister
• Die Abschreibung des Gebäudes über 50 Jahre in Höhe von 2 Prozent der Anschaffungskosten: Der Kauf des Grundstücks darf dabei nicht berücksichtigt werden
• Darlehenszinsen für die Immobilienfinanzierung
• Kosten für Renovierung, Wartung und Instandhaltung
• Anschaffungen wie einen Briefkasten, Außenbeleuchtung, Gartengeräte oder einen Schneeschieber

Was passiert, wenn die Immobilie Verluste verursacht?

Sollten anfangs oder dauerhaft Ihre Kosten die Mieteinnahmen überschreiten, weisen Sie Verluste aus. Indem diese Verluste mit dem Gehalt verrechnet werden, lassen sich Steuern sparen. Findige Vermieter versuchen zwei Fliegen mit einer Klappe zu schlagen. Sie vermieten sehr preiswert an Freunde oder Verwandte – und profitieren von dem steuermindernden Verlust. Dieser Strategie hat das Finanzamt längst einen Riegel vorgeschoben. In solchen Fällen vergleichen die Sachbearbeiter die Höhe der Miete mit der „ortsüblichen Vergleichsmiete“. Beträgt die Freundschaftsmiete weniger als 66 Prozent dieses Wertes, dürfen die Werbungskosten nicht mehr geltend gemacht werden.

Steuerliche Aspekte des Verkaufs von Anlageimmobilien

Derzeit steigen in vielen Regionen Deutschlands die Immobilienpreise weiter an. Wer daher den Verkauf seiner Immobilie erwägt, sollte die steuerlichen Rahmenbedingungen kennen. Hat das Haus oder die Eigentumswohnung zwischenzeitlich an Wert gewonnen, muss dieser Gewinn beim Verkauf versteuert werden.

Es gibt allerdings Ausnahmen von dieser Regel.

• Ausnahme 1: Die Immobilie war mehr als zehn Jahre in Ihrem Besitz. In diesem Fall brauchen Sie den Veräußerungsgewinn nicht zu versteuern.
• Ausnahme 2: Sie haben im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden Jahren davor, selbst in der Immobilie gewohnt.

Die genannte 10-Jahres-Frist, auch Spekulationsfrist genannt, kommt nicht zum Tragen, wenn Sie ein unbebautes Grundstück kaufen und wieder verkaufen. Dadurch entstehende Gewinne sind grundsätzlich steuerpflichtig, unabhängig von der Haltedauer. Die Spekulationsfrist wird mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags sowie des Verkaufsvertrags ermittelt. Wann das Eigentum an der Wohnung oder dem Haus übergeben wird, spielt für das Finanzamt keine Rolle.

Falls keine der genannten Ausnahmen zutrifft, wird der Gewinn aus der Veräußerung des fremdgenutzten Hauses oder der Wohnung berechnet. Dazu wird die Differenz aus dem höheren Verkaufspreis gegenüber dem niedrigeren Kaufpreis berücksichtigt. Das bedeutet, dass Sie die Immobilie steuerfrei verkaufen können, wenn Sie diese nicht gekauft haben. Wer folglich ein Haus erbt oder es als Schenkung erhält, braucht keine Steuerzahlung beim Verkauf zu befürchten.

In diesem Rechenbeispiel wird der Veräußerungsgewinn nach neun Jahren ermittelt:

• Verkaufspreis der Immobilie: 400.000 Euro
• abzüglich Anschaffungskosten (= damaliger Kaufpreis): 350.000 Euro
• abzüglich Kosten des Verkaufs (zum Beispiel Notar und Makler): 44.000 Euro
• zuzüglich der geltend gemachten Abschreibungen gegenüber dem Finanzamt (9 Jahre à zwei Prozent des Kaufpreises): 63.000 Euro
• aus dieser Rechnung ergibt sich ein Gewinn vor Steuern von: 69.000 Euro

Die genannten 69.000 Euro gelten als „sonstige Einkünfte“ und müssen in der Steuererklärung angegeben werden. Auf sie wird der persönliche Steuersatz angewendet.

Renditeimmobilien bringt zwei Arten von Risiken mit sich.

• Risiko Nummer 1: Ihre Mieter zahlen die Miete nicht und beschädigen schlimmstenfalls Ihr Eigentum. Im Regelfall dauert es eine Weile, bis Sie die unliebsamen Mieter dazu bringen, die Wohnung zu räumen.
• Risiko Nummer 2: Im Umfeld Ihrer Immobilie verschlechtern sich die Rahmenbedingungen. Das könnte dazu führen, dass Sie keine solventen Mieter mehr finden. Zudem könnte der Wert der Immobilie sinken, sodass ihr Verkauf einen Verlust nach sich zieht.

Um das Risiko Nummer 1 zu minimieren, sollten Sie bei der Auswahl Ihrer Mieter eine hohe Sorgfalt an den Tag legen. Nehmen Sie sich Zeit, mit den potenziellen Mietern zu sprechen und ihre Unterlagen zu prüfen.

Das Risiko Nummer 2 lässt sich nur schwer komplett eliminieren. Beim Kauf sollte das Stadtviertel oder die Gemeinde genau analysiert werden. Gibt es bereits Pläne, die in den nächsten Jahren umgesetzt werden sollen? Falls das geplante Gewerbegebiet unweit des Hauses tatsächlich gebaut wird, führt dies beispielsweise zu mehr Durchgangsverkehr.

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