Restschuld Baufinanzierung

Die Zinsbindung eines fest verzinsten Darlehens erstreckt sich meist über zehn oder mehr Jahre. In der aktuellen Niedrigzinsphase versuchen viele Immobilienkäufer, sich die günstigen Zinsen möglichst langfristig zu sichern. Läuft die Sollzinsbindung ab, verhandelt die Bank mit ihnen neu. Dann klärt sich, mit welchem Zinssatz sie die verbleibende Restschuld verzinst.

Doch wie errechnet sich diese Restschuld genau und welche Faktoren beeinflussen ihre Höhe? Wer diesen Mechanismus versteht, kann besser auf die Gestaltung seines Immobilienkredits zum Kauf einer Immobilie Einfluss nehmen.

Wie wirkt die monatliche Rückzahlung auf die Restschuld?

Die ausgezahlte Darlehenssumme bedienen Sie meist als Annuitätendarlehen in monatlich gleichbleibenden Zahlungsraten. Bei einer Annuität handelt es sich um einen Zahlungsbetrag in gleichbleibender Höhe, mit dem ein Baudarlehen verzinst und getilgt wird. Nur die jeweils verbleibende Restschuld wird verzinst. Daher sinkt der Zinsanteil der Annuität über die Zeit, und der Tilgungsanteil erhöht sich.

Abhängig von der anfänglich vereinbarten Tilgungsrate setzt sich die monatliche Rate folglich aus der Tilgung des Darlehens und der Zahlung von Sollzinsen zusammen. Dazu kommen in unregelmäßigen Abständen Sondertilgungen der Baufinanzierung. Ob, wann und in welcher Höhe Sondertilgungen möglich sind, hängt davon ab, was Sie mit der Bank in Ihrem Kreditvertrag vereinbart haben.

Je höher Sie die anfängliche Tilgungsrate ansetzen, umso stärker wächst Ihre monatliche Rate. Durch die monatlichen Rückzahlungen reduziert sich das aufgenommene Darlehen sukzessive. Wird die Zinslast weniger, tilgen Sie mehr, da die Gesamthöhe der Rate sich nicht ändert. Tilgen Sie hohe Beträge, führt dies ebenso zu einer größeren Zinsersparnis. Daran sehen Sie, dass der optimale Tilgungssatz genauso wichtig ist, wie günstige Zinsen.

Sind die Zinsen niedrig, steigt der Tilgungsanteil an der Rate des Annuitätendarlehens langsamer, weil der Zinsanteil langsamer zurückgeht. Dadurch reduziert sich auch die Restschuld in einem geringeren Tempo. Wer dies nicht bedenkt, kann am Ende der Zinsbindung von der Höhe der Restschuld überrascht sein.

Lassen Sie uns diese zunächst kompliziert klingende Überlegung anhand eines fiktiven Beispiels näher beleuchten. Wir zeigen Ihnen die Auswirkung der unterschiedlich hohen Sollzinssätze auf die monatliche Darlehensrate, die Restschuld und die Laufzeit des Darlehens bis zu dessen vollständiger Tilgung. Sie erkennen schnell, dass der niedrigere Zinssatz zu einer geringeren monatlichen Zahlungsrate führt.

Das ist zwar erfreulich, gleichzeitig erwartet Sie jedoch am Ende der Zinsbindungsfrist eine höhere Restschuld. Zudem tilgen Sie den Kredit insgesamt langsamer. Im Anschluss zeigen wir Ihnen daher, wie Sie die Tilgungsrate klug anpassen können, um eine niedrigere Restschuld zu erreichen.

Ein Beispiel, um den Einfluss von Zinsen und Tilgungsrate besser zu verstehen

Unserem fiktiven Beispiel für die Finanzierung eines Reihenhauses legen wir die folgenden Annahmen zugrunde:

• Kaufpreis der Immobilie: 300.000 Euro
• Vorhandenes Eigenkapital: 100.000 Euro
• Aufzunehmendes Darlehen: 200.000 Euro
• Zinsbindungsfrist: zehn Jahre

Wir schauen uns nun an, welche monatliche Rate, Gesamtlaufzeit und Restschuld sich bei gleicher anfänglicher Tilgungsrate von 2 Prozent und unterschiedlich hohen Zinssätzen ergibt.

Beispiel 1:

• Sollzinssatz pro Jahr (p.a.): 1,5 %
• Monatliche Darlehensrate: 583,3 Euro
• Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung: 37 Jahre und 3 Monate
• Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist: 156.873,2 Euro

Beispiel 2:

• Sollzinssatz pro Jahr (p.a.): 1,4 %
• Monatliche Darlehensrate: 566,7 Euro
• Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung: 37 Jahre und 9 Monate
• Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist: 157.091,5 Euro

Nun haben Sie vielleicht mit Schrecken festgestellt, dass die niedrigere Zinsbelastung zu einer geringeren monatlichen Belastung führt, aber die Rechnung für Sie am Ende nicht aufgeht. Das hängt damit zusammen, dass in der Annuität der Anteil für die Tilgung relativ zum Rückgang der Zinszahlung ansteigt. Fällt der Rückgang der Zinszahlung weniger ins Gewicht, weil die Zinsen niedriger sind, steigt in der Konsequenz auch die Tilgung weniger stark an.

Der Schlüssel zur Lösung dieses Problems besteht in einer anfänglich höheren Tilgungsrate. Wenn Sie sich zutrauen, die genannte Darlehensrate von 583,3 aus dem ersten Beispiel dauerhaft zu bedienen, können Sie an der Tilgungsrate drehen. Setzen Sie die anfängliche Tilgungsrate von 2,0 % auf 2,1 % hoch, sieht das Ergebnis für den niedrigeren Sollzins von 1,4 % wie folgt aus.

• Sollzinssatz pro Jahr (p.a.): 1,4 %
• Monatliche Darlehensrate: 583,3 Euro
• Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung: 36 Jahre und 5 Monate
• Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist: 154.946,0 Euro

Sie haben die niedrigere Zinsbelastung durch eine höhere Tilgung kompensiert. Dadurch steigt Ihre monatliche Belastung auf die gleiche Höhe wie bei 1,5 % Sollzinsen und 2 % Tilgung. Sie erreichen eine kürzere Restlaufzeit und eine geringere Restschuld zum Ende der Zinsbindungsfrist.

Damit Sie von Anfang an bei der Planung Ihrer Immobilienfinanzierung durchblicken, bietet Ihnen Baufi24 online einen Baufinanzierungsrechner und einen Anschlussfinanzierung-Rechner. Den Kaufpreis Ihrer Immobilie kennen Sie. Außerdem wissen Sie, wie viel Eigenkapital Sie aufbringen können. Geben Sie nun diese und wenige weitere Daten ein und Sie bekommen per Knopfdruck unter anderem die Höhe der Restschuld angezeigt.

Sie simulieren dann mit verschiedenen Zinshöhen und Zinsbindungsfristen, welche monatliche Rate und welche Restschuld sich ergeben. Sie bekommen schnell ein Gefühl dafür, wie die anfängliche Tilgungsrate die Restschuld beeinflusst.

Die Anschlussfinanzierung nicht aus dem Blick verlieren

Bedenken Sie, dass Sie nach dem Ende der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung benötigen. Ihre finanzielle Situation sollte das zu diesem Zeitpunkt in der Zukunft auch ermöglichen. Je schneller Sie Ihr Darlehen tilgen, desto geringer ist die verbleibende Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist. Vereinbaren Sie mit Ihrem Kreditgeber jährliche Sondertilgungen und nutzen Sie diese, wann immer möglich.

Schieben Sie das „Projekt Anschlussfinanzierung“ nicht zu lange vor sich her. Informieren Sie sich frühzeitig über die Angebote, um sich günstige Zinsen zu sichern. Die Hausbank kann ein gutes Angebot parat haben, wahrscheinlich finden Sie bei einem anderen Finanzanbieter ein günstigeres. Nur mit einem umfassenden Vergleich finden Sie die perfekte Anschlussfinanzierung für Ihr Vorhaben.

Neben dem Annuitätendarlehen gibt es für Immobilienkäufer die Möglichkeit, ein Volltilgerdarlehen aufzunehmen, das auch Komplettdarlehen genannt. Bei dem Volltilgerdarlehen entspricht die Zinsbindungsfrist üblicherweise der Laufzeit des Darlehens. Am Ende der Laufzeit haben Sie Ihren Kredit komplett getilgt und es verbleibt keine Restschuld. Folglich stellt sich nicht die Frage, wer die Anschlussfinanzierung bereitstellt und wie diese gestemmt werden kann. Trotzdem steht Ihnen auch hier das gesetzliche Sonderkündigungsrecht zu. Dieses können Sie zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung in Anspruch nehmen.

Wer sich für ein Volltilgerdarlehen entscheidet, ist schneller schuldenfrei und hat eine hohe Planungssicherheit. Gleichzeitig ist die monatliche Belastung deutlich höher als bei einem Annuitätendarlehen und Sie sind weniger flexibel. Sie sollten sich daher vorab genau überlegen, welche monatliche Rate Sie auch dann noch bequem leisten können, wenn Ihre Kosten steigen oder Ihre Einnahmen sinken.

Gewinnen Sie im Lotto oder erben Sie, können Sie beim Volltilgerdarlehen keine Sondertilgungen vornehmen. Der Sollzins liegt bei Volltilgerdarlehen dafür häufig niedriger als bei Annuitätendarlehen. Das hängt damit zusammen, das die Banken das Ausfallrisiko der Kreditnehmer als geringer einschätzen. Durch die schnellere Tilgung können die Banken auch schneller wieder Geld an andere Kunden ausleihen. Die hohe Tilgungsleistung schlägt sich meist positiv auf den Zins nieder.

Übernehmen Sie sich mit der Immobilienfinanzierung nicht. Selbst wenn Sie nach heutigem Stand Ihre monatlichen Ausgaben exakt berechnen können, kommt es leicht zu unerwarteten Kosten, die Sie nicht eingeplant haben. Denken Sie an einen nicht gut abgesicherten Verdienstausfall, falls Sie selbstständig sind und länger krank werden. Vielleicht studiert Ihr Kind einige Semester mehr als gedacht und braucht eine größere Summe Geld für das Auslandssemester.

Auch auf der Einnahmenseite kann es im Laufe eines Jahrzehnts zu Veränderungen kommen. Sie rechnen mit jährlichen Sonderzahlungen, die Ihr Arbeitgeber jedoch überraschend einstellt. Von Ereignissen wie diesen einmal abgesehen, kann es auf längere Sicht belastend sein, ständig jeden Euro umzudrehen. Planen Sie lieber so, dass Sie noch angenehm leben können und sich gelegentlich ein kleines Extra im Alltag gönnen – ohne schlechtes Gewissen! Ein ständiger Streit um Geld kann die Atmosphäre in der Partnerschaft oder der Familie belasten. Sie wollen schließlich in Frieden und Harmonie in Ihrem Eigenheim leben – und nicht täglich ein Haushaltsbuch führen müssen.

Ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu kaufen, ist eine Herausforderung. Mit Baufi24 haben Sie ausgewiesene Experten für Immobilienfinanzierungen an Ihrer Seite. Seit mehr als 14 Jahren berät der neutrale Vermittler von Baufinanzierungen alle Menschen, die an einem günstigen Baudarlehen interessiert sind. Aus dem Vergleich von über 500 Banken selektieren unsere Berater für jeden Kunden die optimale Finanzierungsstrategie. Kontaktieren Sie uns und fordern Sie einen kostenfreien und unverbindlichen Vorschlag für Ihre Baufinanzierung oder Anschlussfinanzierung an. Deutschlandweit und persönlich vor Ort beraten wir Sie gerne.