Sonderkündigungsrecht in der Baufinanzierung

Wer ein Haus oder eine Wohnung finanziert, trifft eine weitreichende Entscheidung. Im Gegensatz zu einem Ratenkredit für den Urlaub oder ein Auto hat der Immobilienkredit meist eine Laufzeit von einem oder mehreren Jahrzehnten. So weit in die Zukunft zu blicken, fällt den meisten Menschen schwer. Kein Wunder, schließlich lässt sich nicht alles im Leben exakt planen. Aus einem Wunschkind werden auf einmal Zwillinge oder der Arbeitgeber verlegt seinen Sitz ins Ausland. Als positiver Effekt kann ein Lottogewinn oder eine üppige Erbschaft über Nacht die persönliche finanzielle Situation erheblich verbessern.

Um eine veränderte Situation im Einkommen oder bei den Ausgaben zu berücksichtigen, erlauben die Anbieter von Immobilienkrediten üblicherweise Sondertilgungen: Kreditnehmer/-innen mit vertraglich vereinbarter Sondertilgungsoption können jährlich einen zusätzlichen Betrag tilgen, müssen es aber nicht. Somit kann bspw. die Sonderzahlung des Arbeitgebers genutzt werden, um außer der Reihe eine größere Summe zu tilgen und die Restschuld zu verringern.

Doch wie sieht es aus, wenn ein/-e Immobilienbesitzer/-in eine Baufinanzierung ganz oder in Teilen kündigen möchte? Darf er bzw. sie das, um von einer günstigeren Anschlussfinanzierung zu profitieren? Sieht die Gesetzgebung ein Sonderkündigungsrecht für Kredite vor – und wenn ja, was gibt es dabei zu beachten?

Ein Immobilienkredit mit variabler Verzinsung wird alle drei Monate an den Marktzins angepasst. Ein solches Darlehen lässt sich jederzeit und ohne Vorfälligkeitsentschädigung mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Doch Achtung: Diesem Vorteil steht klar der Nachteil gegenüber, dass der Zins schwankt und das Darlehen daher schwer planbar wird. Deshalb wird eine variable Verzinsung meist nur für eine Zwischenfinanzierung genutzt. Viel gängiger ist das Festzinsdarlehen.

Bei einem Festzinskredit, wie es bei einem klassischen Annuitätendarlehen der Fall ist, dürfen Darlehensnehmende den Immobilienkredit erst nach dem Ende der Sollzinsbindung kündigen. Meist läuft eine Baufinanzierung über einen Zeitraum von 5 und 30 Jahren, bei der die zum Zeitpunkt des Abschlusses marktüblichen und verhandelten Hypothekenzinsen festgeschrieben bzw. gesichert werden.

Sonderkündigungsrecht Darlehen: Ist die Zinsbindung verbindlich?

Bist du an die Sollzinsbindung unwiderruflich gebunden oder besteht die Möglichkeit einer Sonderkündigung?

• Das Bürgerliche Gesetzbuch, kurz BGB, erlaubt in seinem Paragrafen 489 privaten Kunden und Kundinnen eine Sonderkündigung.
• Das Darlehen darf vollständig oder teilweise gekündigt werden, wenn seit der Vollauszahlung zehn Jahre vergangen sind.
• Erfolgt die Sonderkündigung fristgerecht, muss keine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank oder Bausparkasse gezahlt werden. Ob die vertraglich vereinbarte Zinsbindung länger läuft, spielt dabei keine Rolle.

Was bedeutet das für deine Baufinanzierung? Du kannst dir unbesorgt günstige Zinsen und attraktive Konditionen für beispielsweise 15 Jahre sichern und davon profitieren:

• Solltest du nach zehn Jahren bspw. bei einer anderen Bank ein besseres Angebot bekommen, kannst du dein Immobiliendarlehen zehn Jahre nach der Vollauszahlung kündigen.
• Umgekehrt ist die Bank oder Bausparkasse allerdings die vollen 15 Jahre an den festgeschriebenen Zins gebunden.

Unter welchen Umständen kannst du dein Sonderkündigungsrecht bei deinem Darlehen geltend machen?

• Die Sonderkündigung ist an die Voraussetzung gekoppelt, dass die Vollauszahlung des kompletten Darlehens mindestens zehn Jahre zurückliegt.
• Wird ein Immobilienkredit in mehreren Tranchen ausgezahlt, gilt er erst dann als voll ausgezahlt, wenn der bzw. die Kreditnehmer/-in die letzte Tranche auf sein Konto erhalten hat.
• Zehn Jahre nach diesem Zeitpunkt kann mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten das gesetzliche Sonderkündigungsrecht in Anspruch genommen werden.

Frau Müller hat sich im Jahr 2018 ihren Traum erfüllt und ein Haus gekauft. Die Auszahlung der Hausfinanzierung in Höhe von 280.000 Euro erfolgte in zwei Teilzahlungen:

• Am 15. August 2018 zahlte die Bank 200.000 Euro aus.
• Am 15. Dezember 2018 gingen bei ihr die restlichen 80.000 Euro ein. 

Kündigungsfrist einhalten

Bei einer Zinsbindung von 15 Jahren kann Frau Müller zehn Jahre nach diesem Termin, also am 15. Dezember 2028, mit sechs Monaten Kündigungsfrist das Darlehen oder einen Teil davon kündigen und muss nicht bis zum Ende der Zinsbindungsfrist im Jahr 2033 warten.

14 Tage Frist für die Umschuldung

Nach Ablauf des halben Jahres kann sie zwischen dem 15. und dem 29. Juni 2029 die Restschuld ablösen. Danach steht es ihr frei, die Finanzierung bei einer anderen Bank fortzuführen.

Erfolgt die Umschuldung der Baufinanzierung nur, um durch künftig niedrigere Zinsen Geld zu sparen, sollten alle anfallenden Ausgaben ebenfalls kritisch betrachtet werden.

• Da die an der Umschuldung beteiligten Banken sich meist untereinander ablösen, muss üblicherweise kein/-e Notar/-in eingeschaltet werden.
• Außerdem fällt dank des Rechts auf Sonderkündigung keine Vorfälligkeitsentschädigung an, was hohe Kosten spart.
• Trotzdem werden Ausgaben für die Abtretung der Grundschuld an die neue Bank fällig. Wie hoch diese sind, hängt im Einzelfall von der Höhe der eingetragenen Grundschuld sowie von der Ausstattung der Grundschuld ab. Meist liegt der Betrag im niedrigen dreistelligen Bereich und es lohnt sich daher, umzuschulden.

Wann lohnt sich eine Umschuldung?

Eine Umschuldung bietet sich an, wenn die Hypothekenzinsen heute niedriger liegen als bei der Aufnahme des Hauskredits. Außerdem sind die Werte von Immobilien in den letzten Jahren in vielen Regionen deutlich gestiegen. Bei einer niedrigeren verbleibenden Darlehenssumme sinkt somit der Beleihungsauslauf und Kreditnehmende profitieren bei einer Anschlussfinanzierung von günstigeren Konditionen.

Eine Teilkündigung ist ebenfalls mit Berufung auf das BGB möglich. Sie ist sinnvoll, wenn überraschend eine höhere Geldsumme zur Verfügung steht, die die über der vertraglich festgelegten Sondertilgung liegt. Das ist beispielsweise bei einer Erbschaft der Fall. Entscheiden sich Kreditnehmer/-innen zu einem späteren Zeitpunkt, einen weiteren Teil zu kündigen, können sie erneut das Recht auf Sonderkündigung nutzen. Es gilt dann wieder die Kündigungsfrist von sechs Monaten.

So findest du eine günstige Anschlussfinanzierung

Wer das Gefühl hat, dass der abgeschlossene Immobilienkredit ungünstige Konditionen hat und zu teuer ist, kann mit einer Umschuldung u. U. viel Geld sparen.

• Anschlussfinanzierung berechnen: Prüfe zunächst mit dem kostenlosen Anschlussfinanzierung-Rechner, wie die Gestaltung einer Anschlussfinanzierung beim aktuellen Marktniveau aussehen könnte. Vergleiche dabei dein jetziges Darlehen mit Zins und Tilgungsrate mit einem neuen Finanzierungskonzept. So kannst du schnell und einfach selbst ermitteln, wie viel Geld du durch die Umschuldung sparen könntest.

Du interessierst dich für die Umschuldung eines Immobilienkredits und das Sonderkündigungsrecht in der Baufinanzierung? Die qualifizierten und erfahrenen Expertinnen und Experten von Baufi24 beraten dich gern und erläutern dir, wie du von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen könntest. Vereinbare jetzt einen kostenfreien und unverbindlichen Termin.