Aktuelle Hypothekenzinsen

Bei den Einflussgrößen auf die Höhe der Hypothekenzinsen lassen sich drei Kategorien unterscheiden:

1. Kapitalmarkt
2. Darlehensnehmende
3. Kreditbedingungen

 1. Kapitalmarkt

Wegen der hohen Geldentwertung im Euroraum hat die Europäische Zentralbank (EZB) ihren Leitzins 2022 und 2023 nach und nach wiederholt angehoben. Dadurch steigen die Zinsen für Staatsanleihen (Wertpapiere mit fixem Zins und geregelter Rückzahlung). An Letzteren wiederum orientieren sich die Pfandbriefe. Über diese refinanzieren die Banken ihre ausgegebenen Immobiliendarlehen. Ziehen die Zinsen für Pfandbriefe nun an, verteuern sich ebenso die Hypothekenzinsen.

2. Darlehensnehmende

Hast du einen sicheren, gut bezahlten Job und bist schuldenfrei? Das verbessert deine Bonität (Kreditwürdigkeit) und somit deinen Schufa-Score. Dieser Wert der Wirtschaftsauskunftei spiegelt deine persönliche Kreditwürdigkeit wider. Ferner schaut die Bank darauf, ob dein Eigenheim werthaltig ist. Schließlich dient das Haus oder die Wohnung als Kreditsicherheit.

3. Kreditbedingungen

Welche Hypothekenzinsen die Bank berechnet, hängt auch von diesen Faktoren ab:

• Kreditbetrag: Generell gilt: Je kleiner dein Kreditbetrag, desto besser ist dein Hypothekenzins.
• Beleihungswert: Ist der Betrag, den die Bank im Falle eines Verkaufs in jedem Fall erzielen würde. Der Beleihungswert sollte möglichst hoch sein.
• Sollzinsbindung: Je länger dir die Bank einen bestimmten Zins zusichert, umso höher fällt er aus.
• Tilgungsrate: Für eine hohe Tilgung gewährt dir die Bank oft bessere Hypothekenzinsen.
• Eigenkapital: Wer mehr eigene Ersparnisse zu seiner Immobilienfinanzierung beisteuert, profitiert von günstigeren Zinsen.
• Zusatzoptionen: Willst du Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel während der Kreditlaufzeit tätigen? Dafür erhebt der Kreditgebende häufig etwas höhere Hypothekenzinsen.

Private oder institutionelle Anleger beteiligen sich durch Investitionen in Pfandbriefe indirekt an der Finanzierung von Immobilien und Baugrund. Sparer mit Guthaben auf der Bank tun das ebenso, werden jedoch mit einem absoluten Minimum an Zinsen abgespeist. Möchtest du mehr über Pfandbriefe erfahren, dann ist die Webseite des Verbands der Pfandbriefbanken deine erste Anlaufstelle.

Über Pfandbriefe werden nicht nur der private Wohnungsbau, sondern auch gewerbliche Projekte finanziert. Ein Pfandbrief ist eine spezielle Form der Anleihe und damit ein festverzinsliches Wertpapier. Dessen Zins bildet die Kalkulationsbasis für den Hypothekendarlehenszins des Endkunden. Entscheidend für die Entwicklung langfristiger Hypothekenzinsen ist somit der Zinssatz der emittierten Pfandbriefe. Dieser wiederum orientiert sich häufig an den Zinsen der langfristigen Bundesanleihen.

Der die Grenze von 60 Prozent überschreitende Betrag ist der teuerste Teil der Finanzierung. Neben den gegebenenfalls höheren Refinanzierungskosten spielen nun vor allem die Bonität des Kreditnehmenden und die Detailbetrachtung der Immobilie eine besondere Rolle.

Zusätzlich zu den Refinanzierungskosten kommen Aufschläge, Risikoprämien und eine Gewinnmarge für die Bank hinzu. Nicht jede Bank rechnet hier auf die gleiche Weise. Nach wie vor finden sich noch immer – neben wenigen persönlichen Zinskalkulationen, die deine individuellen Voraussetzungen und dein Finanzierungsobjekt berücksichtigen – standardisierte Konditionstableaus mit wenig Bewegungsspielraum.

Die mit der Bank zu vereinbarenden Zinsen wirken sich direkt auf die Kosten deiner Baufinanzierung aus. Genauer gesagt bestimmen die Höhe der Bauzinsen und die Tilgung, wie viel du für deine Immobilienfinanzierung bezahlen musst. Deshalb ist es wichtig, beide Komponenten optimal aufeinander abzustimmen. Erfahre hier, wie Zinsen entstehen und welche Faktoren die Höhe der persönlichen Immobilienzinsen beeinflussen.

Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf wird in Prozent des Beleihungswerts angegeben. Hier ein simples Rechenbeispiel:

Variable Darlehen werden auf Basis des sogenannten Euribors kalkuliert. Bei dieser Art der Hausfinanzierung kommt die EZB ins Spiel. Der Euribor gibt die Zinsen an, die im Kreditverkehr Anwendung finden, wenn sich Banken untereinander Geld leihen. Dieser Zinssatz wird auf die Euroanleihen gezahlt und normalerweise alle drei Monate der Marktsituation angepasst. Folglich ist dieser Zins auch niedriger als ein herkömmliches Annuitätendarlehen, da auf diesen Euriborzinssatz nur noch die Gewinnmarge der Banken und eine Bearbeitungsgebühr aufgeschlagen werden. Etwa 0,75 – 1,00 Prozent Aufschlag auf den Euribor sind dann fällig.

Ein variables Darlehen kann sinnvoll sein. Besteht bei dir nur ein vorübergehender Kapitalbedarf? Oder benötigst du eine Anschlussfinanzierung und spekulierst auf einen kurzfristig fallenden Zinsmarkt? Dann ist ein variables Darlehen eine gute Wahl. Je nach allgemeinem Zinsniveau kann das variable Darlehen deutlich günstiger als ein sogenannter "Langläufer" sein. Doch Vorsicht: Kurzfristige Zinssprünge verteuern schnell dein variables Darlehen. Daher sind variable Darlehen auch nur etwas für erfahrene Finanzkundinnen und -kunden!

Wenn du dich für ein variables Darlehen entscheidest, solltest du stets den Kapitalmarkt beobachten, um rechtzeitig reagieren zu können. Privatkundinnen und -kunden, die nicht über ausreichend hohe Vermögenswerte verfügen, meiden besser jedes Spekulationsrisiko. Für sie ist ein Darlehen mit Zinsbindung klar die geeignetere Lösung.

1. Prüfe deine eigene Kreditwürdigkeit

Welche Höhe hat dein Schufa-Score? Die Frage nach deiner Bonität stellt sich auch die kreditgebende Bank. Verschaffe dir am besten vorab einen Überblick über deine Kreditwürdigkeit. Sende dazu eine Anfrage an die Schufa (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung). Prüfe dann die vorhandenen Einträge, ob sie korrekt sind.

2. Steuere genug Eigenkapital bei

Eine hohe Eigenkapitalquote unterstreich deine Zahlungsfähigkeit und senk die Gefahr eines Kreditausfalls. Das honoriert die Bank häufig mit günstigeren Hypothekenzinsen. Versuche, mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten durch Eigenkapital zu zahlen.

3. Achte auf einen ausreichenden Tilgungssatz

Tilge zu Beginn deines Immobilienkredits idealerweise 2 bis 3 Prozent der Darlehenssumme. Kannst du dir eine größere Rate leisten? Dann nimm einen Tilgungssatz über drei Prozent. Das erhöht deine Chancen auf bessere Hypothekenzinsen. Zudem verkürzt eine größere Tilgungsrate deine Kreditlaufzeit und spart dir Zinskosten. 

4. Profitiere von kostenlosen Sonderoptionen

Tilgungssatzwechsel oder Sondertilgungen während der Laufzeit können sinnvoll sein. Manche Banken bieten Sonderoptionen wie diese kostenfrei an. Berücksichtige das bei deiner Kreditauswahl, wenn dir Flexibilität wichtig ist.

5. Angebote Vergleichen

Auf welche Weise lässt sich die für dich optimale Baufinanzierung mit den günstigsten Hypothekenzinsen finden? Durch einen sorgfältigen Kreditvergleich: Wende dich hierfür unverbindlich und ohne Kosten an Baufi24. Als unabhängiger Vermittler für Baufinanzierungen finden wir für dich einen geeigneten Finanzierungspartner, denn wir vergleichen die Angebote von über 500 Banken. Du erhältst von uns ein individuelles Finanzierungskonzept, das zu dir und deinen Bedürfnissen passt.