Beleihungsgrenze

Das Wichtigste in Kürze

Die Beleihungsgrenze definiert, wie viel Prozent des Immobilienwertes von der Bank beliehen werden können, üblicherweise zwischen 60 % und 80 % des Beleihungswertes.

Sie dient der Bank als Sicherheitspuffer und schützt vor einem zu hohen Risiko bei Zahlungsausfällen.

Die Höhe der Beleihungsgrenze hat direkten Einfluss auf die Zinskonditionen und die Art des Darlehens.

Es gibt Möglichkeiten, über die Beleihungsgrenze hinaus zu finanzieren, z. B. durch zusätzliche Sicherheiten oder spezielle Darlehen.

Definition: Was ist die Beleihungsgrenze?

Die Beleihungsgrenze beschreibt den maximalen Anteil des Beleihungswertes einer Immobilie, den Banken als Sicherheit akzeptieren und bis zu dem sie bereit sind, ein Darlehen zu vergeben. Das heißt, dass die Bank nur einen bestimmten Prozentsatz des Wertes der Immobilie als Kredit gewährt, um das Risiko zu minimieren. Üblicherweise liegt dieser Prozentsatz zwischen 60 % und 80 %. Der Rest des Kaufpreises muss entweder durch Eigenkapital oder andere Finanzierungsquellen wie z. B. ein Bauspardarlehen abgedeckt werden.

Die Beleihungsgrenze unterscheidet sich vom Wert der Beleihung, der den tatsächlichen Wert der Immobilie darstellt, den die Bank nach einer Bewertung festlegt. Dieser Wert kann vom Kaufpreis abweichen, da er auf konservativen Schätzungen basiert und nicht unbedingt den aktuellen Marktwert widerspiegelt.

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Wie wird die Beleihungsgrenze berechnet?

Die Berechnung der Beleihungsgrenze hängt von mehreren Faktoren ab. Ein entscheidender Faktor ist der Beleihungswert der Immobilie, der von der Bank festgelegt wird. Dieser Wert dient als Grundlage für die Bestimmung der genauen Grenze. Der Beleihungswert wird nicht nur auf Basis des Kaufpreises ermittelt, sondern berücksichtigt auch den Zustand, die Lage und das Entwicklungspotenzial der Immobilie.

Darüber hinaus fließen auch persönliche Faktoren in die Berechnung ein, insbesondere die Bonität der kaufenden Partei. Eine umfassende Bonitätsprüfung gibt der Bank Aufschluss darüber, wie zuverlässig du das Darlehen zurückzahlen kannst. Diese Prüfung umfasst u. a. deine Einkommensverhältnisse, bestehende Verbindlichkeiten und deine bisherige Kreditgeschichte.

Parameter	Betrag
Kaufpreis der Immobilie	400.000 €
Beleihungswert (80 % des Kaufpreises)	320.000 €
Beleihungsgrenze (80 % des Beleihungswertes)	256.000 €

Für den Wert der Beleihungsgrenze als Beispiel wird bei dieser Rechnung mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro gerechnet und der Beleihungswert auf 320.000 Euro festgelegt. Die Bank legt eine Beleihungsgrenze von 80 % des Beleihungswertes fest, was bedeutet, dass du ein Darlehen von maximal 256.000 Euro erhältst. Den Rest des Kaufpreises, also 144.000 Euro, müsstest du in diesem Beleihungsgrenzen Beispiel entweder durch Eigenkapital oder zusätzliche Finanzierungsquellen aufbringen.

Kann ein Darlehen über der Beleihungsgrenze liegen?

In einigen Fällen kann es notwendig sein, ein Darlehen zu erhalten, das über der Grenze liegt, insbesondere wenn das Eigenkapital nicht ausreicht, um die Lücke zwischen Kaufpreis und Beleihungsgrenze zu schließen. Es gibt jedoch Wege, auch darüber hinaus zu finanzieren.

Eine Möglichkeit ist der Abschluss eines Bausparvertrages. Hierbei handelt es sich um eine Kombination aus Sparvertrag und Darlehen. Während der Ansparphase sammelst du Guthaben an, das später für die Finanzierung genutzt wird. Ergänzend dazu gibt es oft ein günstiges Darlehen.
Ein KfW-Darlehen, das von der Kreditanstalt für Wiederaufbau gefördert wird, bietet eine weitere Finanzierungsoption, um zusätzliche Mittel zu sichern, besonders für energieeffiziente oder nachhaltige Bauprojekte.

Was sind 1a- und 1b-Hypothekendarlehen?

Ein 1a-Hypothekendarlehen deckt den Teil des Darlehens ab, der innerhalb der Beleihungsgrenze liegt. Es wird in der Regel zu günstigen Konditionen angeboten. Der Teil des Darlehens, der darüber hinausgeht, wird als 1b-Hypothekendarlehen bezeichnet und ist mit höheren Zinssätzen verbunden, da das Risiko für die Bank steigt.

Welche Bedeutung hat die Beleihungsgrenze bei der Baufinanzierung?

Die Beleihungsgrenze bei Immobilien ist ein zentraler Aspekt in der Baufinanzierung. Sie beeinflusst nicht nur die Höhe des Darlehens, das du aufnehmen kannst, sondern auch die Konditionen und Zinssätze, die dir die Bank anbietet. Ein Darlehen innerhalb der Grenze wird oft zu günstigeren Konditionen vergeben, da die Bank durch den geringeren Finanzierungsanteil weniger Risiko trägt. Wenn das Darlehen über der Grenze liegt, steigen die Zinsen. Die Beleihungsgrenze bei Immobilien bzw. die Beleihungsgrenze beim Haus wird auch in der Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Dort steht dann die Beleihungsgrenze als Grundschuld der Bank an erster Stelle.

Einfluss auf die Zinsen: Der Zinssatz für einen Immobilienkredit hängt stark davon ab, ob das Darlehen innerhalb oder außerhalb der Grenze liegt. Da Banken bei Darlehen innerhalb der Grenze weniger Risiko eingehen, bieten sie in der Regel niedrigere Zinsen an. Bei einer Finanzierung darüber hinaus, z. B. durch ein 1b-Hypothekendarlehen, erhöht sich das Risiko, was automatisch zu höheren Zinsen führt. Das wird im Regelfall die monatlichen Raten und die Gesamtkosten der Finanzierung erheblich beeinflussen.
Parameter der Immobilienfinanzierung: Neben der Beleihungsgrenze gibt es noch weitere wichtige Faktoren, die bei einer Immobilienfinanzierung eine Rolle spielen. Dazu gehören der Tilgungssatz, die Laufzeit des Darlehens und der Einsatz von Eigenkapital. Alle diese Parameter beeinflussen die Gesamtkosten der Finanzierung sowie die Flexibilität der Rückzahlung. Ein höherer Eigenkapitalanteil kann beispielsweise dazu führen, dass du zu günstigeren Konditionen finanzierst und weniger Zinsen zahlst.

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