Tilgungsdarlehen

Du möchtest ein Haus bauen oder ein Haus oder eine Wohnung kaufen? Zur Finanzierung kannst du aus verschiedenen Darlehensarten die für dich beste Option wählen. Eine Variante des Immobilienkredits ist das sogenannte Tilgungsdarlehen.

Anders als bei einem Annuitätendarlehen bleibt bei einem Tilgungsdarlehen der Tilgungsanteil der monatlichen Rate während der gesamten Kreditlaufzeit konstant, der Zinsanteil hingegen sinkt.

Das bedeutet: Bei Tilgungsdarlehen bleibt der Tilgungsbetrag unverändert. Mit jeder monatlichen Rate führst du dein Tilgungsdarlehen zurück:

• Jede Rate besteht aus einem Zins- sowie Tilgungsanteil.
• Der Tilgungsanteil bleibt über die Laufzeit gleich.
• Der Zinsanteil nimmt ab.

Letzterer ergibt sich aus dem vereinbarten Zinssatz und der Restschuld. Für eine bestimmte Zeit (Sollzinsbindung) ist der Zins festgelegt. Deine Restschuld verringert sich allerdings mit jeder Tilgung. Deshalb sind deine Zinskosten zum Start deiner Immobilienfinanzierung am höchsten. Über die Jahre sinkt nun die Zinslast. Da beim Tilgungsdarlehen der Tilgungsanteil unverändert bleibt, der Zinsanteil aber fällt, reduziert sich deine Kreditrate.

Für ein Tilgungsdarlehen ist typisch: 

• fixer Tilgungsanteil über gesamte Laufzeit
• Rate zu Beginn am höchsten
• Zinskosten fallen stetig
• Rate sinkt mit der Laufzeit

Früher entschieden sich die meisten Hausbauenden für diesen Kredittyp. Heute sind Tilgungsdarlehen weniger beliebt. Denn viele schreckt die höhere finanzielle Last in den ersten Jahren der Baufinanzierung ab. Andererseits zahlst du über ein Tilgungsdarlehen deinen Immobilienkredit rascher zurück.

Monatlich, quartalsweise, halbjährlich oder jährlich: Auch bei Abzahlungskrediten ist es häufig möglich, die Zahlweise zu wählen. Ist ein Tilgungsdarlehen die richtige Wahl für dich? Die erfahrenen Baufi24 Berater und Beraterinnen prüfen deine persönlichen Anforderungen und unterstützen dich bei der Wahl und der Gestaltung deines optimalen Immobiliendarlehens.

Ein Tilgungsdarlehen ist generell genauso aufgebaut wie ein Annuitätendarlehen. Bei einem Abzahlungsdarlehen variiert allerdings die Rate während der Laufzeit. Grund: Bei konstantem Tilgungsanteil reduziert sich der Zinsanteil über die Jahre. Wie das konkret aussieht, zeigt dir folgendes Rechenbeispiel:

• Darlehensbetrag: 300.000 €
• Effektiver Jahreszins: 3 %
• Tilgung pro Jahr: 15.600 €
• Zinsbindung: 10 Jahre

Die Ergebnisse im Überblick (Zur Vereinfachung wurde eine jährliche Ratenzahlung angenommen):

Bei einem Tilgungsdarlehen vermindert sich also der Zinsanteil fortwährend: von anfangs 9.000 Euro bis auf 4.788 Euro im Jahr. Dagegen verändert sich der Tilgungsanteil nicht, sondern bleibt bei 15.600 Euro. Resultat: Über die Jahre sinkt deine Kreditrate. Dadurch nimmt die von dir zu tragende finanzielle Last von Monat zu Monat ab.

Für die meisten Hauskaufenden ist das Abzahlungsdarlehen nicht mehr erste Wahl bei der Immobilienfinanzierung. Dennoch bietet dir dieser Kredittyp Vorteile. Diesen stehen einige Nachteile gegenüber. In der Tabelle haben wir die Vorteile und Nachteile des Tilgungsdarlehens in der Übersicht zusammengestellt:

Finanzierst du dein Eigenheim über ein Abzahlungsdarlehen, zahlst du von Beginn an einen festen, höheren Tilgungsbetrag. Hierdurch reduzierst du deine Kredit- beziehungsweise Restschuld schneller. Die Zinszahlungen ergeben sich nun aus dem vereinbarten Zinssatz und der Restschuld. Da Letztere sich rascher reduziert, sinken deine Zinsaufwendungen kontinuierlich. Hierdurch sparst du bares Geld. Weiterer positiver Effekt: Dank der schnelleren Kredittilgung bist du früher schuldenfrei.

Wie erwähnt, reduzieren sich beim Tilgungsdarlehen die Raten über die Laufzeit. Das heißt, dass die Darlehensrate und damit auch deine finanzielle Last anfangs am höchsten ist. Kannst du diese stemmen? Nur dann solltest du dich für ein Abzahlungsdarlehen entscheiden. Berücksichtige ferner, dass sich deine Rate mit der Zeit ändert. Das erfordert eine etwas sorgfältigere Finanzplanung.

Bei dieser Kreditart sind in der Regel keine Sondertilgungen, also außerplanmäßige Rückzahlungen, erlaubt. Möchtest du solche dennoch leisten, verlangt die Bank von dir eine Gebühr. Kreditinstitute sprechen hier von einer Vorfälligkeitsentschädigung.

Favorisierst du trotzdem ein Tilgungsdarlehen zur Baufinanzierung? Dann musst du eine Bank finden, die dir einen solchen Immobilienkredit gewährt. Mittlerweile gibt es nämlich nicht mehr viele Banken, die Abzahlungsdarlehen an Privatpersonen vergeben. Baufi24 Experten und Expertinnen für Immobiliendarlehen können dich zu diesem Kredittyp beraten.

In den letzten Jahren löste das Annuitätendarlehen das Tilgungsdarlehen als beliebtesten Immobilienkredit ab. Warum? Ein Vergleich der beiden Darlehenstypen gibt dazu Aufschluss.

Annuitätendarlehen punktet mit fester Rate

Es lohnt sich ein Blick auf die zu zahlende Kreditrate. Diese bleibt beim Annuitätendarlehen über die vereinbarte Laufzeit unverändert. Beim Tilgungsdarlehen hingegen verkleinert sich deine Rate über die Monate. Zwar sinkt bei beiden Kredittypen der Zinsanteil mit der Laufzeit. Beim Annuitätendarlehen wird zum Beginn eine Tilgungsrate festgelegt. Während der Laufzeit steigt der Tilgungsanteil dann immer um den Betrag, um den der Zinsanteil fällt. In der Summe verändert sich für dich also nichts: Deine Kreditrate beim Annuitätendarlehen bleibt fix. Schließt du ein Tilgungsdarlehen ab, zahlst du jeden Monat den gleichen Tilgungsbetrag. Da sich der Zinsanteil aber mit der Zeit verringert, wird deine Rate günstiger.

Über einen Tilgungskredit führst du deinen Immobilienkredit zügiger zurück. Dafür sind die Tilgungen zu Beginn der Baufinanzierung höher als beim Annuitätendarlehen. Bei Letzterem erfolgt die Kreditrückzahlung somit etwas verzögert. In der Tabelle sind die wichtigsten Unterschiede der beiden Kreditarten noch mal übersichtlich gegenübergestellt:

Eine über viele Jahre feste Rate macht deine Baufinanzierung besonders gut planbar. Aus diesem Grund setzen die meisten Immobilienkäufer/-innen auf ein Annuitätendarlehen. Allerdings: Sind Laufzeit und Zinssatz beider Kredittypen gleich, ist ein Tilgungsdarlehen insgesamt günstiger als ein Annuitätendarlehen.

Welche Darlehensvariante für dich optimal ist, hängt von deinen persönlichen Faktoren ab. Deswegen ist eine individuelle Finanzierungsplanung so wichtig.

Beziehst du aktuell ein sicheres, hohes Einkommen? Ein Tilgungsdarlehen kann dann die richtige Wahl für dich sein. Denn bei diesem sind die Raten zum Start der Immobilienfinanzierung größer. Beamtinnen und Beamte sowie Angestellte mit solidem Gehalt entscheiden sich gern für ein Abzahlungsdarlehen.

• Tilgungsdarlehen für Selbstständige und Freiberufler: Grundsätzlich kannst du auch als Selbstständige oder Selbstständiger einen solchen Immobilienkredit abschließen. In diesem Fall musst du jedoch der Bank gegenüber nachweisen, dass du imstande bist, die Kreditforderungen auch auf Dauer zu bedienen. Das Gleiche gilt für freiberuflich Tätige. Das ist oft eine Herausforderung, da die Einkünfte anders als bei Angestellten nicht in gleichem Maße konstant sind.
• Option für ältere Kreditnehmende: Geeignet ist ein Tilgungsdarlehen, wenn du deine Darlehenssumme gleich zu Beginn zügig senken möchtest. Dadurch musst du anschließend nur noch eine kleinere Restschuld zurückzahlen. Interessant ist das etwa für Senioren und Seniorinnen, die bereits in einigen Jahren in Rente gehen. Zum Verständnis: Beim Tilgungsdarlehen sinkt die Kreditrate und damit die finanzielle Last über die Jahre. Trittst du dann in den wohlverdienten Ruhestand ein, zahlst du etwas weniger für deine Baufinanzierung.

Zusammengefasst kann ein Tilgungskredit dann für dich sinnvoll sein:

• Um Kreditschuld zu Beginn der Laufzeit schnell zu reduzieren
• Wenn anfangs höhere Kreditrate tragbar ist
• Sofern du ein solides Einkommen erzielst
• Wenn du in nächster Zeit in Rente gehst
• Falls du sinkende Kreditraten bevorzugst

Ist ein Abzahlungsdarlehen für dich die optimale Lösung? Durch ein persönliches Gespräch mit unseren Baufi24 Beratenden findest du das heraus. Du erreichst uns:

• telefonisch
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Wir beraten dich zu allen Fragen und Themen rund um das Immobiliendarlehen und finden eine optimale und maßgeschneiderte Finanzierung für dich. Unser Service ist für dich: kostenlos und unverbindlich.