Tilgungsrate

Sie fungiert als zentrale Steuergröße deiner Baufinanzierung: Die Tilgungsrate entspricht dem Anteil, den du innerhalb eines bestimmten Zeitraums – meist ein Jahr – zur Rückführung deines Immobilienkredits zahlst. Sie wird in Prozent vom Kreditbetrag bzw. von der Restschuld angegeben. Welche Bedeutung die Tilgungsrate für eine Hauskauf-Finanzierung hat, lässt sich schnell erklären. Nimmst du ein Annuitätendarlehen auf, führst du dieses über konstante Raten zurück. Letztere setzen sich aus 2 Komponenten zusammen: 

1. Zinsanteil
2. Tilgungsanteil

Warum ist die Tilgungsrate für deinen Kredit entscheidend? Die zu zahlenden Zinsen stellen für Kreditnehmende Gebühren dar. Sie verringern aber nicht die Darlehensschuld. Diese reduzierst du allein über den Tilgungsanteil. Dessen Höhe wiederum wird direkt von der Tilgungsrate für das zu finanzierende Haus beeinflusst. Über sie kannst du sowohl die Laufzeit als auch die Gesamtzinskosten deiner Immobilienfinanzierung steuern. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt zwar der Zinssatz innerhalb der Sollzinsbindung unverändert. Der Tilgungssatz variiert aber über die Laufzeit. So ist dieser zu Beginn der Rückzahlung am geringsten und steigt dann bis zum Ende kontinuierlich an. Dadurch erhöht sich ebenso der Tilgungsanteil innerhalb der Rate. Zugleich nimmt der Zinsanteil über die Laufzeit um denselben Betrag ab, sodass die Darlehensrate gleich bleibt.

Du möchtest ein Haus oder eine Wohnung finanzieren? Unsere erfahrenen Experten und Expertinnen beraten dich persönlich: Welche Tilgungsrate ist für dein Vorhaben optimal?

Schließt du einen Darlehensvertrag ab, vereinbarst du mit der Bank einen anfänglichen Tilgungssatz. Dieser steigt automatisch über die Laufzeit. Aber wie hoch sollte die Tilgungsrate sein? Dazu gilt es Folgendes zu wissen:

Die Tilgungsrate bezieht sich stets auf die Kredit- bzw. Restschuld:

• Wählst du eine hohe anfängliche Tilgungsrate, senkst du deine Kreditschuld schneller. Dadurch verkürzt sich die Laufzeit deines Baudarlehens.
• Wer sich hingegen für eine kleinere anfängliche Tilgungsrate entscheidet, verringert seine Kreditschuld entsprechend langsamer, was die Laufzeit verlängert.

Wie unterschiedliche Tilgungsraten die Restschuld eines Kredits beeinflussen, verdeutlicht eine kurze Rechnung. Hierzu diese Eckdaten: 

• Nettodarlehensbetrag: 350.000 €
• Eigenkapital: 70.000 €
• Zinsbindung: 20 Jahre

 Folgende Tabelle stellt die Restschuld nach Ende der Zinsbindung für verschiedene Tilgungssätze gegenüber:

Das Ergebnis zeigt, dass sich bereits ein Prozentpunkt Unterschied bei der Tilgungsrate erheblich auf die Restschuld auswirkt. Denke daran, wenn du abschätzen willst, was eine gute Tilgungsrate für dich ist.

Es gibt verschiedene Wege, um die Tilgungsrate zu ermitteln. Für Immobilienkaufende ausschlaggebend ist die anfängliche jährliche Tilgungsrate, denn diese müssen Darlehensnehmende vorgeben. Weißt du, wie viel du im ersten Jahr tilgen willst und kennst den benötigten Darlehensbetrag? Damit lässt sich die anfängliche Tilgungsrate nach dieser Formel berechnen:

Anfängliche jährliche Tilgungsrate = (Summe der Tilgungen im ersten Jahr / Bruttodarlehensbetrag) x 100

Für die Folgejahre steigt die Tilgung bis zum Ende der Laufzeit an. Möchtest du erfahren, wie hoch die Tilgungsraten bis zum Ablauf der Zinsbindung sind, dann wende dich an unsere Baufi24 Spezialistinnen und Spezialisten. Sie berechnen jederzeit mit der passenden Formel die gewünschte Tilgungsrate.

Beispielrechnung: Tilgungsrate und Kreditrate

Ob du eine hohe Tilgungsrate nimmst oder dich für eine Mindesttilgung entscheidest, richtet sich vor allem nach deinem individuellen finanziellen Spielraum. Denn die Tilgungsquote beeinflusst die Kreditrate, also deine monatliche Belastung. Dazu ein Beispiel mit den bekannten Vorgaben: 

• Nettodarlehensbetrag: 350.000 €
• Eigenkapital: 70.000 €
• Zinsbindung: 20 Jahre

Der Tilgungsrechner liefert diese Resultate:

Bei der Empfehlung für eine bestimmte Tilgungsrate spielt neben der Restschuld und der monatlichen Belastung insbesondere auch die Laufzeit eine Rolle. Sie ist definiert als die Zeitspanne von der Auszahlung bis zur vollständigen Tilgung des Immobiliendarlehens. In welchem Zeitraum die Rückzahlung erfolgt, legst du ebenfalls über die anfängliche Tilgungsrate fest. Nimmst du eine höhere Tilgung, verkürzt sich die Laufzeit. Bei einer kleineren Tilgung verlängert sich die Laufzeit entsprechend.

Beispielrechnung: Tilgungsrate und Laufzeit

Wie Tilgungsrate und Laufzeit bzw. Zinskosten miteinander zusammenhängen, zeigen wir in einem Beispiel. Der Rechner erhält diese Eingaben: 

• Nettodarlehensbetrag: 350.000 €
• Eigenkapital: 70.000 €
• Zinsbindung: 20 Jahre

Auf welche Weise die Höhe der Tilgung die Laufzeit und die Zinskosten verändert, kannst du der Tabelle entnehmen:

Die Darstellung macht klar, dass eine größere Tilgungsrate die Laufzeit eines Immobilienkredits verkürzt. Gleichzeitig sinken die Zinskosten. Demgegenüber bedeutet ein kleiner Tilgungssatz eine lange Laufzeit bei hohen Zinskosten.

In welcher Höhe die anfängliche Tilgungsquote anzusetzen ist, richtet sich insbesondere nach deiner finanziellen Situation und deinen Bedürfnissen. Darüber hinaus sind weitere individuelle Faktoren relevant, wie etwa das Alter zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme.

Wie hängen Tilgung und Lebensalter zusammen?

Für gewöhnlich ist es sinnvoll, die Immobilienfinanzierung bis spätestens zum Renteneintritt abzubezahlen. Denn im Ruhestand ist das Einkommen in aller Regel geringer als im Erwerbsleben. Deshalb solltest du die anfängliche Tilgungsrate zur Finanzierung deines Hauses so wählen, dass du bis zum Rentenbeginn schuldenfrei bist. Bezüglich Lebensalter und Tilgung lässt sich somit allgemein sagen: 

• Jüngere Menschen, bspw. 25-Jährige, können für ihren Kredit eine geringere Tilgungsrate festlegen. Dadurch verlängert sich zwar die Laufzeit, die monatliche Rate wird aber kleiner.
• Ältere Personen, bspw. 45-Jährige, entscheiden sich für eine höhere Tilgung, um das Immobiliendarlehen bis zum Renteneintritt vollständig zurückzuführen. Hierfür müssen sie eine teurere Kreditrate einkalkulieren.

Möchtest du deinen Traum von den eigenen vier Wänden über eine Hauskauf-Finanzierung realisieren, ist die Tilgungsrate ein entscheidender Faktor. Schließlich führst du das Baudarlehen allein über die Tilgungen zurück, nicht über die Zinsen. Überdies ist der Tilgungssatz die zentrale Stellschraube, wenn es darum geht, die Darlehensschuld in einer überschaubaren Zeit und zu geringen Kosten zu begleichen.

Unsere Finanzexpertinnen und -experten geben dir gern eine individuelle Empfehlung, welche Tilgungsrate für dich optimal ist. Dazu beraten sie dich: 

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