Übergabeprotokoll Haus

Du hast dein Traumhaus gefunden und eine günstige Hausfinanzierung abgeschlossen. Auch der Kaufvertrag fürs Eigenheim ist in trockenen Tüchern und der Kaufpreis beglichen. Jetzt kannst du den nächsten Schritt ins Auge fassen: die offizielle Hausübergabe des Hauskaufs. Zu diesem Termin fertigt in der Regel die Verkäuferin bzw. der Verkäufer ein Übergabeprotokoll an.

Dieses dient beiden Vertragsparteien als Absicherung. Ein Hausübergabeprotokoll dokumentiert nämlich den genauen Zustand der Immobilie und des Grundstücks am Tag der Übergabe. Hierbei werden vor allem auch etwaige Schäden und Mängel am Haus schriftlich festgehalten. Auf diese Weise lässt sich später klären, wer für die Beseitigung eines bestimmten Mangels verantwortlich ist.

Für dich als Käuferin bzw. Käufer ist ein solches Hausübergabeprotokoll für Haus und Grund unerlässlich. Denn mit ihm kannst du alle bestehenden Mängel, Einrichtungsgegenstände und Zählerstände erfassen. Sollte es nachher zu Meinungsverschiedenheiten mit dem Verkäufer/der Verkäuferin kommen, fungiert das Übergabeprotokoll zum Haus als Nachweis. Zusätzlicher Vorteil: Auf das Schriftstück lässt sich bei Bedarf ebenso vor Gericht zurückgreifen.

Reicht ein Kaufvertrag nicht aus?

Der Kaufvertrag für dein Eigenheim enthält eine ganze Reihe an Informationen – auch zur späteren Übergabe. Diese Vereinbarung unterschreibst du allerdings schon einige Wochen vor der Übergabe beim Hauskauf. Aufgrund dessen fehlen im Kaufvertrag meist diese entscheidenden Punkte:

• vorhandene Mängel und Beschädigungen am Haus
• aktuelle Zählerstände

Folglich reicht ein Kaufvertrag allein beim Immobilienerwerb nicht aus. Achte deshalb darauf, dass du ein vollständig ausgefülltes Übergabeprotokoll zur Eigenheimübergabe erhältst. 

Die Inhalte eines Übergabeprotokolls zum Hauskauf unterliegen keiner gesetzlichen Regelung. Prüfe deswegen selbst, ob in der Vorlage alle erforderlichen Angaben vorhanden sind. 

Ein komplettes Hausübergabeprotokoll für Haus und Grund sollte folgende Informationen umfassen:

• Persönliche Angaben: Name, Geburtsdatum, Adresse sowohl des Verkäufers/der Verkäuferin sowie der Käuferin/des Käufers
• Adresse der übergebenen/besichtigten Immobilie
• Zustand des Außenbereichs: Schaue darauf, dass sich der aktuelle Zustand des Gartens und der Außenanlagen im Protokoll wiederfindet.
• Bestandsaufnahme sämtlicher Räume: Für jedes Zimmer wird der genaue Zustand inklusive Einrichtungsgegenstände und vorhandener Mängel dokumentiert. Wer die Mängel zu beheben hat, sollte ebenfalls im Übergabeprotokoll zum Haus stehen.
• Inventarliste: Lasse auflisten, welche Einrichtungselemente mit der Übergabe in dein Eigentum übergehen.
• Zählerstände: In das Protokoll gehören ebenfalls alle Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung. Damit ist geklärt, ab welchem Zählerstand du die Kosten zu tragen hast.
• Anzahl der Schlüssel: Die genaue Zahl der übergebenen Schlüssel (für Haustür, Briefkasten, Keller, Garage, Gartentür etc.) sind Teil des Protokolls.
• Für Ölheizungen: Füllstand des Heizöls ermitteln und schriftlich vermerken, wie dieses verrechnet wird.
• Übernommene Dienstleistungen/Verträge: Möchtest du bspw. die Verträge zur Müllentsorgung, fürs Internet und zur Energieversorgung von der Verkäuferin/dem Verkäufer übernehmen? Diese Informationen kommen auch in das Übergabeprotokoll der Immobilie.
• Versicherungen: Die Unterlage enthält ferner alle Versicherungen zum Haus, die vom Verkäufer/von der Verkäuferin auf dich übertragen werden.
• Weitere Vereinbarungen: Wurde dir bspw. die Entfernung alter Möbel zugesagt? Das muss ebenfalls im Dokument stehen.
• Unterlagen & Dokumente: Hinzu kommt eine Auflistung der Unterlagen, die die Käuferin/der Käufer erhalten hat.

Das fertige Hausübergabeprotokoll sollte als Vorlage in dreifacher Ausführung vorliegen. Davon geht jeweils ein Exemplar an:

1. Käuferin/Käufer
2. Verkäuferin/Verkäufer
3. Versorgungsbetrieb

Kostenloses Muster Hausübergabeprotokoll

Jedes Haus und somit jede Hausübergabe ist individuell. Das solltest du bei der Dokumentation beachten. Wir stellen dir für dein neues Haus kostenlos ein Übergabeprotokoll Muster zum Download als PDF zur Verfügung. Dieses kannst du als Vorlage verwenden.

Fallen dir bei der Immobilienbesichtigung Mängel auf, müssen diese in das Abnahmeprotokoll – erfasse dabei jeden Makel so präzise wie möglich. Ebenfalls empfehlenswert sind Fotos von allen Beschädigungen. Anschließend besprichst du mit dem Verkäufer/der Verkäuferin, wie mit den Mängeln umzugehen ist. Auch das sollte im Übergabeprotokoll für Eigentumswohnungen und Häuser festgehalten werden.

Um die Immobilie möglichst genau bewerten zu können, raten wir dir, zur Hausbesichtigung eine Checkliste mitzunehmen.

• Sachmängelausschluss begrenzt Haftung der Verkäuferin/des Verkäufers: Immobilienkaufverträge beinhalten häufig einen Sachmängelausschluss. Das bedeutet: Du erwirbst das Haus wie gesehen. Angenommen, du entdeckst nun einen Mangel, nachdem du das Übergabeprotokoll für die Immobilie unterschrieben hast. Dann musst du den Mangel normalerweise selbst beseitigen.
• Für arglistig verschwiegene Mängel haftet die Verkäuferin/der Verkäufer: Allerdings gibt es eine Ausnahme: Hat der Verkäufer/die Verkäuferin einen Mangel „arglistig verschwiegen“, ist nach § 444 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ein Haftungsausschluss nicht zulässig. In einem solchen Fall wäre der/die ehemalige Besitzer/-in zur Schadensbehebung verpflichtet. Diese Regelung betrifft insbesondere versteckte Mängel, die der Verkäuferin/dem Verkäufer jedoch bekannt waren, wie bspw.:
  • feuchtes Mauerwerk
  • Hausschwamm
  • verbautes Asbest
  • Ungezieferbefall
  • nicht genehmigte Um-/Anbauten

Mängel wie diese hat für gewöhnlich die Verkäuferin/der Verkäufer zu beseitigen. Passiert das nicht, darfst du den Kaufpreis mindern oder unter bestimmten Voraussetzungen sogar vom Kaufvertrag zurücktreten.

Einer der letzten Schritte im Ablauf beim Hauskauf ist die Übergabe des Wohnobjekts. Damit der Termin stattfinden kann, müssen in der Regel diese Voraussetzungen erfüllt sein:

• Kaufvertrag wurde bei Notarin/Notar unterschrieben und beurkundet
• Kaufpreis ist beglichen

Danach triffst du dich mit der verkaufenden Partei zur Übergabe der Immobilie. Achte hierbei darauf, dass ein vollständiges Hausübergabeprotokoll angefertigt wird. Meist erfolgt bei diesem Termin auch die Schlüsselübergabe zum Hauskauf. Dabei wird die exakte Anzahl der übergebenen Schlüssel im Protokoll eingetragen. Alternativ dazu ist es möglich, ein separates Protokoll zur Schlüsselübergabe für das Haus aufzusetzen. Die Schlüssel erhältst du dann nach der finalen Begehung bzw., nachdem alle Parteien das Übergabeprotokoll zum Hauskauf unterschrieben haben.

Üblicherweise läuft ein Eigentumswechsel nach einem bestimmten Schema ab. Das ist sinnvoll, um nichts Relevantes zu vergessen. Nimm für deine Hausübergabe folgende Checkliste als Vorlage mit:

1. Lege zusammen mit dem/der Verkäufer/-in einen Termin fest.
2. Hat ein/e Makler/-in den Immobilienkauf vermittelt, ist er/sie ebenfalls bei der Übergabe anwesend.
3. Der/die bisherige Eigentümer/-in schreibt für das Haus das Übergabeprotokoll. Hierbei wird der aktuelle Zustand der Immobilie ganz genau erfasst.
4. Identifizierte Mängel sind nicht nur zu dokumentieren, sondern sollten auch fotografiert werden.
5. Stelle klar, wer die Mängel und Schäden zu beheben hat. Diese Informationen gehören ebenfalls ins Übergabeprotokoll.
6. Als Nächstes werden gemeinsam alle Zählerstände abgelesen und dokumentiert.
7. Unterlagen rund ums Haus, bspw. zur Heizung oder zur Elektroinstallation, lässt du dir auch geben.
8. Sprich den/die Verkäufer/-in auf Besonderheiten zur Immobilie an, etwa zur Lüftung oder zu den Hausanschlüssen, und informiere dich dazu eingehend. Dies kann idealerweise auch bereits im Vorfeld passieren, z. B. bei der Hausbesichtigung.
9. Egal, ob Haus oder Eigentumswohnung – kontrolliere, ob die korrekte Zahl der übergebenen Schlüssel im Übergabeprotokoll steht.
10. Vergewissere dich, dass das Hausübergabeprotokoll sowohl von dir als auch von dem/der Verkäufer/-in unterschrieben wurde.

Weitere Dokumente bei der Hausübergabe

Neben dem Übergabeprotokoll bekommst du bei dem Termin eine Reihe zusätzlicher Unterlagen beim Hauskauf. Welche das sind, wird ebenfalls im Protokoll vermerkt. Für die gekaufte Immobilie sollten dir folgende Dokumente übergeben werden:

• Baupläne, Grundrisse und Berechnungen zur Statik
• Kalkulation der Wohnfläche und des umbauten Raums
• Grundsteuerbescheide
• Versicherungs- und Wartungsverträge fürs Haus
• Energieausweis
• Rechnungen für unlängst durchgeführte Sanierungen und Modernisierungen
• Rechnungen für neue Einrichtungs- bzw. Bauelemente, bspw. Fenster, Türen, Heizkörper
• Garantiescheine und Gewährleistungsnachweise
• bei vermieteten Immobilien: Verträge und Unterlagen der Mieter/-innen

Mit einem Abnahmeprotokoll lässt sich der Zustand eines Hauses bei der Übergabe präzise erfassen. Insofern ist ein aussagekräftiges, komplettes Übergabeprotokoll für Haus und Grund von großer Bedeutung. Zum Thema Abnahmeprotokoll haben wir folgende Tipps für dich:

• Lade dir vorab kostenlos unser Hausübergabeprotokoll als Muster herunter.
• Fertige von jedem dokumentierten Mangel zusätzlich auch Fotos an.
• Bespreche noch während der Abnahme, wer die entdeckten Mängel beseitigt.
• Checke, ob die übergebene Zahl an Schlüsseln mit der Angabe im Protokoll übereinstimmt.
• Prüfe, ob die richtigen Zählerstände im Dokument stehen. Fotografiere auch am besten die Zähler ab.
• Lasse im Protokoll vermerken, welche Versicherungen für die Immobilie du von der Verkäuferin/dem Verkäufer übernimmst.
• Stelle sicher, dass beide Parteien (Käufer/-in und Verkäufer/-in) ihre Unterschrift unter das Übergabeprotokoll setzen.