Variables Darlehen & variabler Zinssatz

Bei klassischen Baufinanzierungen handelt es sich um Immobiliendarlehen mit festen Hypothekenzinsen. Das heißt, der zu Vertragsbeginn ausgehandelte Sollzins ändert sich bis Vertragsende nicht. Neben diesem klassischen Kredittyp gibt es auch die Möglichkeit, ein variables Darlehen abzuschließen. Im Vergleich zu einer herkömmlichen Hauskauf-Finanzierung kommt dieses ohne Zinsbindung aus.

Ein variables Darlehen funktioniert grundsätzlich ähnlich wie ein Annuitätendarlehen:

1. Als Erstes beantragst du ein Immobiliendarlehen bei der Bank.
2. Nach positiver Bonitätsprüfung stellt dir das Kreditinstitut den Betrag zur Verfügung und du kannst das gewünschte Objekt sofort erwerben.
3. Anschließend wird das variable Darlehen über monatliche Raten zurückgeführt.

Jede Zahlung umfasst dabei Zinsen und Tilgungen. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Kreditrate bis zum Ende der Sollzinsbindung, also für viele Jahre, konstant. Entscheidest du dich hingegen für ein variables Darlehen, ist der Zinssatz veränderlich. Konkret gleicht die Bank den gewährten Sollzins alle 3 oder 6 Monate an die aktuelle Zinsentwicklung an.

Basis für den variablen Zinssatz aktuell

Als Referenzzinssatz dient hierbei in aller Regel der 6-Monats- beziehungsweise 3-Monats-EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate). Bei den meisten variablen Darlehen erfolgt die Anpassung der Zinsen vierteljährlich analog zu der Entwicklung des 3-Monats-EURIBOR-Satzes, jeweils zu Beginn des Quartals.

Auf den Euribor schlagen die kreditgebenden Institute noch eine Gewinnmarge, sodass der Zinssatz für Euribor-Darlehen bis zu 2 Prozent über dem tatsächlichen Euribor liegen kann. Zudem verlangen Banken auch für variable Darlehen eine Bearbeitungsgebühr, welche bis zu einen Prozent der Darlehenssumme betragen kann. Diese Kosten verteilen sich auf die Laufzeit – je schneller ein variables Darlehen gekündigt oder zurückgezahlt wird, desto stärker fällt die Gebühr bei den jährlichen Kosten ins Gewicht. Die folgenden Ausführungen gehen von einer 3-monatigen Anpassung aus.

Je nach allgemeinem Zinsniveau kann ein variables Darlehen im Vergleich zu Annuitätendarlehen mit langfristiger Zinsbindung günstiger sein. Die eingesparten Zinsen lassen sich für eine höhere Tilgung einsetzen.

Da der Zinssatz alle drei Monate neu festgelegt wird, besteht auch die Möglichkeit, dass sich der Kredit schnell verteuert. Falls der Vergleichszins innerhalb von 3 Monaten fällt, kommst du in den Genuss eines niedrigeren Sollzinses. In der Folge reduziert sich ebenso deine monatliche Rate. Doch auch umgekehrt ist es möglich: Die Bauzinsen ziehen an und die Kosten für den Immobilienkredit steigen. Somit beinhaltet der variable Zinssatz grundsätzlich beides: Chance und Risiko.

• Bei niedrigen oder sinkenden Zinsen hat sich das Wagnis gelohnt.
• Bei steigenden Zinsen verteuern sich dagegen schnell nicht nur die kurzfristigen, sondern auch die langlaufenden Darlehen. 

Das Annuitätendarlehen ist nach wie vor die am häufigsten gewählte Darlehensart der Baufinanzierung. Daher lohnt sich ein Vergleich dieser Kreditart mit einem variablen Darlehen. In folgender Tabelle findest du beide Typen gegenübergestellt:

Unterschied 1: Zinsbindung

Der zentrale Unterschied zwischen den Darlehensarten besteht in der Sollzinsbindung. So gilt für ein Annuitätendarlehen ein fixer Zins über mehrere Jahre. Demgegenüber kann sich der Sollzins bei einem variablen Darlehen alle 3 beziehungsweise 6 Monate ändern. Zu diesem Zeitpunkt ist es aber auch erlaubt, die Immobilienfinanzierung zu kündigen und die Restschuld komplett zu tilgen.

Bei einem Annuitätendarlehen wiederum kommst du nicht so schnell aus dem Vertrag. Dieser lässt sich erst nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindung beenden. Ausnahme: Wenn der Baukredit bereits länger als 10 Jahre läuft, kann dieser nach § 489 BGB ebenfalls gekündigt werden – unter Berücksichtigung einer Frist von einem halben Jahr.

Unterschied 2: Kreditrate

Dafür bleibt beim Annuitätendarlehen nicht nur der Sollzins für längere Zeit unverändert, sondern ebenso die monatliche Kreditrate. Aus diesem Grund kannst du mit einer solchen Hausfinanzierung deutlich besser planen als mit einem variablen Darlehen. Bei Letzterem musst du jedes Quartal damit rechnen, dass deine Rate steigt. Auf Dauer kann man mit diesem Typ von Immobilienkredit also nicht langfristig planen.

Unterschied 3: Flexibilität

Was jedoch die Flexibilität angeht, ist ein variables Darlehen einem Annuitätendarlehen klar überlegen. So gestattet Ersteres auch eine kurzfristige Kündigung und Volltilgung. Du möchtest außerdem das Recht haben, Sondertilgungen in unbegrenztem Umfang zu tätigen? Ein variables Darlehen macht das möglich. Im Gegensatz dazu ist ein Annuitätendarlehen weniger flexibel. Schließlich erlaubt dieses für gewöhnlich weder keine vorzeitige Kündigung, Sondertilgungen müssen im Vorfeld vereinbart werden.

Der Kauf oder Bau einer Immobilie stellt eine große Investition dar – für viele Menschen ist es die größte ihres Lebens. Damit sich die finanzielle Last der Hauskauf-Finanzierung bereits heute für die Zukunft kalkulieren lässt, ist ein Immobilienkredit mit Sollzinsbindung empfehlenswert. Trotzdem gibt es Fälle, in denen ein variables Darlehen die passende Lösung darstellen kann.

• Aufgrund ihrer Flexibilität eignet sich eine Baufinanzierung ohne Zinsbindungsfrist insbesondere zur Zwischenfinanzierung. Kannst du absehen, dass du in nächster Zeit hohe Sondertilgungen oder eine Volltilgung leisten kannst, solltest du den Abschluss eines variablen Darlehens in Erwägung ziehen.
• Oft setzen Personen mit einem stark schwankenden Einkommen auf diesen Kredittyp. Das trifft beispielsweise auf viele Selbstständige zu. Für den Fall, dass du dir aktuell nicht sicher bist, welche Immobilienfinanzierung die geeignete ist, kannst du auch vorübergehend ein variables Darlehen aufnehmen. Zur dauerhaften Finanzierung ist es aber nicht zu empfehlen. Dafür birgt das variable Darlehen zu viel Unsicherheit aufgrund wechselnder Sollzinsen.
• Während Niedrigzinsphasen sind variable Finanzierungen nicht günstiger als Festzinsdarlehen mit 10-jähriger Sollzinsbindung. Da sie sehr riskant sind, kommen sie als Form der Baufinanzierung für langfristige Vorhaben nicht in Frage. Eine solche Kreditart kann interessant sein, wenn kurzfristig mit fallende Hypothekenzinsen zu rechnen ist. 
• Wer über eine sehr gute Bonität und in absehbarer Zeit über hohe Sondereinnahmen beispielsweise in Form von Bonuszahlungen, Erbschaften, Immobilienverkäufe o. Ä. verfügt, die er oder sie für die Tilgung einsetzen möchte, kann ein solches Darlehen in Erwägung ziehen. Eine Möglichkeit der Risikoabsicherung besteht darin, für die kurzfristige Finanzierung dieser (noch nicht vorhandenen) Mittel ein variables Darlehen und für den größeren Teil der Finanzierung ein herkömmliches Annuitätendarlehen mit langfristiger Zinsbindungszeit aufzunehmen.

Um entscheiden zu können, ob ein Kredit ohne Sollzinsbindung für dich geeignet ist, lohnt es sich, die Stärken und Risiken dieser Darlehensart zu kennen.

Das sind die Vorteile eines variablen Darlehens:

1. Höhere Flexibilität hinsichtlich Kündigung und Sondertilgungen: Für viele Hauskaufende ist das das wichtigste Argument für ein variables Darlehen zur Immobilienfinanzierung. Der Kredit lässt sich unter Berücksichtigung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten sofort kündigen – und zwar ohne, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Ebenso sind Sondertilgungen oft in unbeschränkter Höhe erlaubt. Aufgrund dessen gilt ein variables Darlehen als erste Wahl für kurzfristige Finanzierungen.
2. Chance auf zukünftig günstigere Sollzinsen bei fallenden Bauzinsen: Du denkst, dass die Marktzinsen sinken werden? In diesem Fall kommt dir die regelmäßige Zinsangleichung des variablen Darlehens zupass. Denn über diese profitierst du unmittelbar von fallenden Zinsen.
3. Umstieg auf Annuitätendarlehen zu jedem Zinsfestsetzungstermin möglich: Wer seinen variablen Kredit zu einem späteren Zeitpunkt auf ein klassisches Annuitätendarlehen umstellen möchte, kann dies ebenfalls alle 3 Monate tun. Dazu schließt du zum Zinsänderungstermin einfach ein Annuitätendarlehen ab und tilgst mit dem ausgezahlten Betrag die Restschuld des variablen Darlehens.

Das sind die Nachteile eines variablen Darlehens:

1. Keine Planbarkeit aufgrund stetig schwankender Zinssätze: So flexibel die fehlende Zinsbindung das variable Darlehen macht, so unsicher macht sie es auch. Verringern sich etwa die Sollzinsen nach einem Quartal, können sie im nächsten schon wieder steigen. Somit unterliegen die Zinskosten Schwankungen. Eine sichere Finanzplanung ist deshalb nicht möglich.
2. Jedes Quartal veränderte Darlehensrate: Bei einem variablen Kredit kann sich nicht nur der aktuelle Zinssatz alle 3 Monate ändern. Die Höhe der Darlehensrate variiert ebenfalls. Folglich weißt du bei einem heute abgeschlossenen Baukredit ohne Sollzinsbindung nicht, wie hoch deine Rate in einem Jahr ausfällt.
3. Gefahr steigender Zinsen: Steigt der für die Bauzinsen als Referenzzinssatz fungierende 3-Monats-EURIBOR, wirkt sich das direkt auf dein variables Darlehen aus. In der Folge muss du höhere Bauzinsen und teurere Raten in Kauf nehmen.

Es gibt Fälle, in denen ein variabler Kredit die ideale Zwischenlösung darstellt:

• Beispiel 1 variables Darlehen: Wenn du etwa deine alte Eigentumswohnung veräußern möchtest, um ein Haus zu erwerben, kann ein solches Immobiliendarlehen zur Zwischenfinanzierung dienen. Auf diese Weise lässt sich das neue Objekt bereits kaufen, bevor du das Geld aus dem Wohnungsverkauf erhalten hast. Sobald du über dieses Kapital verfügst, kündigst du das variable Darlehen mit 3-monatiger Frist und tilgst es ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Bleibt danach noch eine Restschuld offen, wird diese über ein gewöhnliches Annuitätendarlehen zurückgeführt.
• Beispiel 2 variables Darlehen: Erwartest du in nächster Zeit eine größere Schenkung oder Erbschaft? Eine solche kannst du nutzen, um den laufenden Immobilienkredit ganz oder teilweise zu tilgen. Wer allerdings ein Annuitätendarlehen aufgenommen hat, darf in der Regel nur zwischen 5 und 10 Prozent der Kreditsumme als Sondertilgung leisten. Da ist es besser, ein variables Darlehen abzuschließen. Falls du dann etwa innerhalb eines Jahres einen größeren Geldbetrag erhältst, tilgst du mit diesem so viel von deinem Hauskredit wie möglich.
• Beispiel 3 variables Darlehen: Wer sich heute schon sicher ist, einen Teil des Immobiliendarlehens zeitnah zurückzahlen zu wollen, kann auch auf eine Kombination aus variablem Kredit und Annuitätendarlehen zurückgreifen. Bei einem Kapitalbedarf von 200.000 Euro etwa lassen sich jeweils 100.000 Euro über die beiden Darlehensarten aufnehmen. Tritt dann ein Erbfall in Höhe von 100.000 Euro ein, wird damit das variable Darlehen sofort und komplett getilgt. Mit den übrigen 100.000 Euro wird regulär das Annuitätendarlehen getilgt.

Kredite ohne fixe Sollzinsbindung gibt es in verschiedenen Formen. Diese 3 zählen zu den wichtigsten:

• Cap-Darlehen: Hauskaufende, die die Flexibilität eines variablen Darlehens zu schätzen wissen, aber zugleich einen Schutz gegen hohe Zinsanstiege wünschen, entscheiden sich für ein Cap-Darlehen. Dieses funktioniert grundsätzlich wie ein gewöhnlicher variabler Kredit. Allerdings wird hier zusätzlich eine Zinsobergrenze (Cap) für mehrere Jahre vereinbart. Dank dieser Deckelung bleibt die Zinsbelastung auch bei aktuell stark steigenden Zinsen in einem angemessenen Rahmen.
• Flex-Darlehen: Beim Anpassen der variablen Zinsen haben Banken generell einen Ermessensspielraum. Kreditnehmende, die etwas besser planen wollen, sollten sich für ein variables Darlehen entscheiden, dessen Zins jedes Quartal an die Entwicklung des EURIBOR angeglichen wird. Ein Flex-Darlehen ist in diesem Fall die richtige Wahl.
• Kombi-Darlehen: Das sogenannte Kombi-Darlehen wiederum verbindet die Stärken eines variablen Kredits mit denen eines Annuitätendarlehens. Dazu werden eine Baufinanzierung mit und eine ohne Sollzinsbindung abgeschlossen. Über das Annuitätendarlehen erhalten Kreditnehmende die Sicherheit fixer Sollzinsen über mehrere Jahre. Zugleich ermöglicht das variable Darlehen Sondertilgungen in unbeschränkter Höhe beziehungsweise jederzeit eine Volltilgung.

Es gibt bestimmte Situationen und Umstände, in denen ein variables Darlehen die passende Lösung für deine Immobilienfinanzierung sein kann. Möchtest du dich zu diesem Thema ausführlich beraten lassen, dann wende dich an unsere erfahrenen Baufi24 Berater und Beraterinnen und vereinbare einen kostenfreien und unverbindlichen Termin.