Versteckter Mangel beim Hauskauf

Der Immobilienkauf ist erfolgreich abgeschlossen, aber etwas stimmt nicht mit dem Objekt: Ein versteckter Mangel kann den Traum vom Eigenheim schnell zum Albtraum machen. Versteckte Mängel sind ein Risiko für Hauskaufende: Unter einem versteckten Mangel ist ein bereits vor dem Kauf existierender Mangel bzw. Schaden zu verstehen, der für den Kaufenden beim Vertragsabschluss bzw. bei der Objektübergabe nicht erkennbar war. Ein verdeckter Mangel kann den Wert eines Hauses erheblich mindern und stellt deshalb ein Risiko für die neue Eigentümerin/den neuen Eigentümer dar.

Das deutsche Recht kennt die Bezeichnung „versteckte Mängel beim Hauskauf“ nicht. Allerdings ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ein Sachmangel definiert. Nach § 434 Absatz 2 BGB liegt ein solcher vor, wenn die Sache bzw. das Haus nicht die „vereinbarte Beschaffenheit" aufweist bzw. sich nicht für die vorausgesetzte Nutzung eignet.

3 Typen von Mängeln beim Hauskauf

Es lassen sich 3 Arten von Mängeln unterscheiden:

1. Offener Mangel: Er ist vor dem Immobilienerwerb für Kaufende klar erkennbar und wird normalerweise ins Übergabeprotokoll fürs Haus aufgenommen.
2. Versteckter Mangel: Dieser bleibt von der/dem Kaufenden zum Zeitpunkt der Hausübergabe unentdeckt und ist der/dem Verkaufenden (manchmal) selbst nicht bekannt.
3. Arglistig verschwiegener Mangel: Von einem solchen verborgenen Mangel wissen Verkaufende, sie verschweigen ihn jedoch gegenüber der/dem Kaufenden.

An einer Immobilie können verschiedenste versteckte und andere Mängel auftreten. Hierzu einige gängige Beispiele: 

• Schimmel an einer Hauswand: Ein Schimmelbefall wurde bei der gemeinsamen Hausbesichtigung in der Checkliste vermerkt. (Beispiel für einen offenen Mangel)
• Wasserschaden: Ein undichtes Rohr hat die Bausubstanz beschädigt, ohne dass die/der Verkaufende/Kaufende davon wusste. (Beispiel für einen versteckten Mangel)
• Verdeckte Risse in der Wand: Unter der Tapete weist eine Wand Risse auf, die die/der Verkaufende/Kaufende nicht bemerkt hat. (Beispiel für einen versteckten Mangel)
• Asbestbelastung: Im Haus ist Asbest verbaut, was die/der Verkaufende zwar wusste, aber der/dem Kaufenden nicht mitteilte. (Beispiel für einen arglistig verschwiegenen Mangel)

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Entdeckst du nach dem Hauskauf versteckte Mängel am Objekt, empfehlen wir dir, Schritt für Schritt vorzugehen:

1. Gutachter/-in kontaktieren: Wende dich zeitnah an eine/einen Sachverständige/-n für Immobilien.
2. Mangel dokumentieren: Lasse alle versteckten Mängel von der Expertin/dem Experten aufnehmen und bewerten. Hierbei wird ein entsprechendes Gutachten angefertigt.
3. Verkaufende/-n ansprechen: Als Nächstes informieren Kaufende die/den Verkaufende/-n zum gefundenen verdeckten Mangel. Im Idealfall einigst du dich dann mit der anderen Partei etwa auf eine Kaufpreisminderung oder eine Beteiligung an den anfallenden Sanierungsaufwendungen.
4. Ggf. rechtliche Schritte einleiten: Ist die/der Verkaufende nicht kompromissbereit bzw. uneinsichtig, musst du den Rechtsweg einschlagen. Dazu beauftragst du eine Fachanwältin/einen Fachanwalt für Immobilienrecht.

Beachte: Generell ist es kompliziert, einen Mangel zu beweisen. Deshalb ist ein qualifiziertes Gutachten essenziell. Dieses gibt insbesondere Auskunft darüber, wie umfangreich der Schaden ist und wie lange er schon besteht. Ein solches Gutachten kannst du als Beweis gegenüber der/dem Verkaufenden bzw. vor Gericht verwenden.

Der § 433 Absatz 1 Satz 2 BGB lautet: „Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.“ Daraus ergibt sich ein grundsätzlicher Anspruch auf Gewährleistung im Falle eines (versteckten) Mangels. Gleichwohl enthält ein Kaufvertrag zwischen Privatpersonen häufig einen Gewährleistungsausschluss, also einen Ausschluss der Sachmängelhaftung. Es gilt dann: „gekauft wie gesehen“.

Dennoch kann ein versteckter Mangel einer Gewährleistung unterliegen: Und zwar, wenn sich ein arglistig verschwiegener Mangel nachweisen lässt oder die/der Verkaufende eine entsprechende Garantie gegeben hat (§ 444 BGB).

Was umfasst die Gewährleistung?

Sind die Voraussetzungen für eine Mängelhaftung bzw. Gewährleistung erfüllt, räumen der § 437 und § 119 BGB der/dem Kaufenden folgende Rechte bzw. Optionen ein:

• Nacherfüllung: Wer nach dem Hauskauf versteckte Mängel in seinem Altbau entdeckt, kann den/die Verkäufer/-in auffordern, den vorliegenden Schaden zu beheben.
• Rücktritt vom Kaufvertrag: Ferner ist es grundsätzlich möglich, vom Kaufvertrag zurückzutreten.
• Minderung: Lehnt die/der Verkaufende eine Nacherfüllung ab, hast du eventuell das Recht, den Kaufpreis fürs Haus zu reduzieren.
• Schadensersatz: Trägt die/der Verkaufende nicht die Kosten zur Beseitigung der versteckten Mängel, darfst du unter gewissen Bedingungen Schadensersatz fordern.
• Anfechtung des Kaufvertrags: Durch eine wirksame Anfechtung wegen Irrtums kannst du den Kaufvertrag rückabwickeln.

Für einen Mangel am Haus gilt eine Verjährung, also eine Frist, bis zu der du den/die Verkäufer/-in über den Schaden informieren musst. Konkret regelt der § 438 BGB, dass die Ansprüche bezüglich versteckter Mängel bei einem Hauskauf 5 Jahre nach der Grundstücksübergabe verjähren. Nach dieser Zeit lässt sich somit kein verdeckter Mangel mehr geltend machen.

Beachte jedoch: Bei einem arglistig verschwiegenen Mangel beträgt die Verjährung lediglich 3 Jahre. Allerdings beginnt die Rügefrist hier erst, nachdem du den Schaden entdeckt hast.

Bei deinem Haus- oder Wohnungskauf solltest du auch das Thema „versteckter Mangel“ und dessen Vermeidung im Hinterkopf behalten. Hierzu haben wir einige Tipps beim Hauskauf zusammengestellt:

• Tipp 1 – Gründliche Immobilienbesichtigungen: Nimm dir genügend Zeit, um das Haus ganz genau zu inspizieren und lasse dich von einer zweiten Person begleiten. Sprich zudem den/die Verkäufer/-in direkt darauf an, welche Mängel die Immobilie hat.
• Tipp 2 – Beauftragung von Sachverständigen: Binde Sachverständige nicht erst nach dem Hauskauf ein, wenn du einen versteckten Mangel - etwa einen Wasserschaden - entdeckt hast. Lasse dir stattdessen bereits vor dem Kauf ein Immobiliengutachten anfertigen.
• Tipp 3 – Sorgfältige Prüfung des Kaufvertrags: Kontrolliere, ob der Kaufvertrag eine Klausel zum Ausschluss einer Sachmängelhaftung enthält, wie bspw.: „Jegliche Gewährleistung für offensichtliche und verdeckte Sachmängel ist ausgeschlossen.“
• Tipp 4 – Auswahl von vertrauenswürdigen Immobilienmaklern/-maklerinnen: Setze auf Makler/-innen, die dir entweder persönlich empfohlen wurden oder die du selbst kennst.
• Tipp 5 – Planung von Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen: Berücksichtige, dass Bestandsimmobilien stets Abnutzungserscheinungen bzw. Mängel aufweisen. Die zu deren Beseitigung erforderlichen Sanierungskosten lassen sich über einen zinsgünstigen Modernisierungskredit finanzieren.
• Tipp 6 – Professionelle Beratung: Profitiere von einer fachkundigen Beratung durch unser Baufi24 Team. Gerne vermittelt es dir einen passenden Modernisierungskredit oder eine Immobilienfinanzierung, die deinen individuellen Wünschen entspricht.

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