Vollfinanzierung

Der Weg ins Eigenheim führt für die meisten Menschen über eine von der Bank ausgereichte Baufinanzierung. Diese deckt den größten Teil des benötigten Kapitals ab. Zugleich ist es üblich, dass ein kleinerer Teil des Finanzbedarfs mit eigenen Mitteln bestritten wird. In Einzelfällen kommt es aber auch vor, dass Hauskäufer/-innen Immobiliendarlehen ohne Eigenkapital abschließen.

Banken sprechen dann von einer Vollfinanzierung. Mit ihr lassen sich sowohl der Kaufpreis als auch die Nebenkosten des Erwerbs begleichen. Wer sich für eine Vollfinanzierung interessiert, achtet ferner darauf, was das jeweilige Kreditinstitut offeriert:

• 100-Prozent-Finanzierung: Ein solcher Immobilienkredit umfasst lediglich den Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung. Die Nebenkosten müssen selbst finanziert werden.
• 110-Prozent-Finanzierung oder Vollfinanzierung: Das bereitgestellte Baudarlehen reicht für den Kaufpreis sowie für einen Teil der Nebenkosten aus. Darüber hinaus gehende Aufwendungen tragen Kreditnehmende selbst.
• 120-Prozent-Finanzierung oder Vollfinanzierung: Mit zusätzlich 20 Prozent des Kaufpreises können Darlehensnehmer/-innen in der Regel sämtliche Nebenkosten des Erwerbs oder Baus ohne Eigenkapital zahlen.

Allerdings erwartet die Mehrzahl der Banken beim Immobiliendarlehen einen Eigenkapitalbeitrag von 20 Prozent oder mehr. Eine Vollfinanzierung ist also die Ausnahme. Zudem gewähren manche Banken überhaupt keine Hauskredite, die eine Finanzierung der Nebenkosten vorsehen. Denn bei einer Vollfinanzierung steigt das Risiko für die Banken, dass Darlehensinteressierte zu einem späteren Zeitpunkt die Kreditraten nicht mehr bedienen können.

In der Folge verlangt die Bank höhere Hypothekenzinsen. Dennoch ist der Abschluss einer Vollfinanzierung unter bestimmten Bedingungen denkbar. 

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Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist eher die Ausnahme als die Regel. Nur wenige Kreditinstitute bieten eine 110-Prozent-Finanzierung an. Präferierst du dennoch eine Vollfinanzierung, solltest du mindestens diese Voraussetzungen erfüllen:

• einwandfreie Bonitätsprüfung
• hohe, verlässliche Einkünfte
• Erwerb einer hochwertigen Immobilie in gefragter Wohnlage

Damit die Bank neben dem Kaufpreis auch die Finanzierung der Nebenkosten akzeptiert, benötigen Darlehensnehmende eine hohe Kreditwürdigkeit. Zu deren Ermittlung sendet die Bank eine Anfrage an die Schufa. Sollte der individuelle Score hoch genug sein, ist die erste Hürde auf dem Weg zur Vollfinanzierung überwunden.

Welche Rolle spielt das Einkommen bei der Vollfinanzierung? Ebenso wichtig wie die Kreditwürdigkeit ist das aktuelle Einkommen. Beziehst du ein hohes Gehalt? Wenn du Beamtin oder Beamter bist, ist für dich eine Baufinanzierung für Beamte interessant. Gute und insbesondere sichere Einkünfte sind unerlässlich, wenn Kaufinteressierte beispielsweise eine 120-Prozent-Finanzierung wünschen. Aufgrund dessen sind die Aussichten für Selbstständige und andere mit schwankendem Einkommen schlecht, eine Vollfinanzierung für ein Haus zu bekommen.

Bei gut verdienenden, kreditwürdigen Darlehensnehmenden schaut die Bank außerdem auf das zu erwerbende Haus. Befindet sich das Objekt in einem tadellosen Zustand, verbessert das die Chancen auf eine Finanzierung der Nebenkosten. Überdies werden Vollfinanzierungen häufiger ausgereicht, sofern das neue Eigenheim in einem beliebten Stadtteil bzw. begehrter Lage steht. Ist die zu finanzierende Wohnung hingegen sanierungsbedürftig oder liegt diese ungünstig, ist eine Vollfinanzierung für die Immobilie unwahrscheinlich.

Sieht die Bank die Vergabe einer 120-Prozent-Finanzierung oder 110-Prozent-Finanzierung kritisch, kannst du alternativ eine 100-Prozent-Finanzierung beantragen. Denn eine solche gewähren Kreditinstitute deutlich öfter. Das hat folgenden Hintergrund: Eine Vollfinanzierung umfasst regelmäßig ebenso die Nebenkosten. Letztere muss man als Gebühren unmittelbar entrichten. Für sie bekommen Kreditinstitute jedoch keinen Gegenwert. Gerätst du später etwa in Zahlungsschwierigkeiten, hat die Bank keine Möglichkeit, das für die Nebenkosten bereitgestellte Geld zurückzuerhalten.

Grundsätzlich ist eine Finanzierung der Nebenkosten nur dann realistisch, sofern Kreditinteressierte die genannten Kriterien erfüllen. Ferner kann ein Antrag auf eine Vollfinanzierung sinnvoll sein, wenn eine besonders attraktive Immobilie gefunden wurde. Andernfalls ist es häufig die bessere Lösung, erst etwas Eigenkapital anzusparen. Anschließend lässt sich das Haus zu attraktiveren Zinskonditionen finanzieren.

Wie sich die Kosten einer Hauskauf-Finanzierung vom eingesetzten Eigenkapital entwickeln, verdeutlicht folgendes Beispiel: Eine Familie plant, ein Eigenheim im Wert von 300.000 Euro zu erwerben. Hierzu schließt sie eine Baufinanzierung mit einer Sollzinsbindung von 15 Jahren ab. Im Falle eines Immobilienkredits mit Eigenkapital wählt die Familie einen anfänglichen Tilgungssatz von 4 Prozent, bei einer 100-Prozent-Finanzierung hingegen nur 3 Prozent, damit die monatliche Rate nicht zu hoch ausfällt. Alle weiteren Angaben und Ergebnisse lassen sich der Tabelle entnehmen (Stand: 15.06.21):

Setzt die Familie also eigene Mittel zum Hauskauf ein, haben sie ihr Eigenheim bereits nach 22 Jahren und 5 Monaten abbezahlt.

• Mit einer 100-Prozent-Finanzierung ist die Laufzeit länger.
•  Zugleich liegt die monatliche Rate um mehr als 100 Euro höher, wenn kein Eigenkapital beigesteuert wird.
• Die Kosten einer Vollfinanzierung sind tendenziell höher.
• Über die gesamte Kreditdauer überweisen Darlehensnehmende mit Eigenkapital deutlich weniger als die Hälfte im Vergleich zu einer 100-Prozent-Finanzierung.

Noch höhere Kosten kommen auf Immobilieninteressierte zu, die eine Vollfinanzierung, also eine 110-Prozent-Finanzierung oder 120-Prozent-Finanzierung, bevorzugen. In Anbetracht dessen sollten sich künftige Eigenheimbesitzende genau überlegen, ob sie bereit sind, die Mehrkosten einer Vollfinanzierung auf Dauer tragen zu wollen – und zu können.

Beim vorherigen Beispiel wurde eine wichtige Kostenstelle nicht näher betrachtet: die Nebenkosten der Baufinanzierung. Diese setzen sich aus verschiedenen Teilen zusammen – je nachdem, ob du eine Immobilie baust oder kaufst. Darüber hinaus gibt es Kosten, die immer anfallen. Zu diesen gehören:

• Grunderwerbsteuer: Wer eine Wohnung oder ein Haus in Deutschland kauft, muss Grunderwerbsteuer zahlen. In Abhängigkeit vom Bundesland, in dem sich die Immobilie befindet, beträgt diese zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
• Gebühren für die Eintragung in das Grundbuch: Ferner trägt das Grundbuchamt die neuen Grundstückseigentümer/-innen sowie die Grundschuld für den Baukredit in das Grundbuch ein. Hierfür erhebt es eine Gebühr.
• Notarkosten beim Hauskauf: Aufgrund der weitreichenden wirtschaftlichen Bedeutung eines Hauskaufs für den Einzelnen muss zudem jeder Immobilienkaufvertrag von einer Notarin oder einem Notar beurkundet werden. Die dafür ausgestellte Rechnung zählt ebenfalls zu den Nebenkosten.

Ergänzend dazu ergeben sich für Käufer/innen gegebenenfalls weitere Zahlungsverpflichtungen für:

• die Maklerprovision
• Aufwendungen für Sanierungen und Modernisierungen
• Umzugskosten
• Nebenkosten der Finanzierung

Generell variiert die Höhe der Nebenkosten von Fall zu Fall. Trotzdem kann man sich an dieser Faustregel orientieren: Für Hauskaufende bewegen sich die Nebenkosten zwischen rund 10 und 15 Prozent des Kaufpreises.

Überdies haben Hausbauende Gebühren in Form von Erschließungskosten sowie zum Anschluss ihres Grundstücks zu tragen. Daher müssen sie für die Nebenkosten in der Summe mit circa 15 bis 20 Prozent des Hauspreises kalkulieren. Hierzu ein Beispiel: Wünscht ihr euch eine Finanzierung der Nebenkosten, muss die Bank bei einem Gebäudewert von 300.000 Euro bis zu 60.000 Euro zusätzlich als Baukredit auszahlen.

Auf den ersten Blick mag es verlockend erscheinen: der Kauf eines Eigenheims ganz ohne eigene Ersparnisse. Wie beschrieben, ist eine Vollfinanzierung unter gewissen Voraussetzungen grundsätzlich machbar. Generell spielt das Thema Eigenkapital beim Immobilienkredit aber eine wichtige Rolle. Denn es gilt: Je mehr eigene Mittel zur Verfügung gestellt werden, desto günstiger sind die Konditionen des Baudarlehens. Ein höherer Eigenkapitalbeitrag bietet diese Vorteile:

• Kreditbewilligung wahrscheinlicher
• bessere Hypothekenzinsen
• raschere Tilgung des Immobilienkredits

Übernehmen Immobilienkaufende einen Teil der Kaufkosten, benötigen sie einen geringeren Darlehensbetrag. In diesem Fall liegt der Wert des zu finanzierenden Objekts deutlich über der Kreditsumme. Dies macht eine Bewilligung des Baudarlehens wahrscheinlicher. Bei einer Vollfinanzierung hingegen stehen die Chancen auf eine Darlehenszusage schlechter. Ein ausreichend hoher Eigenkapitalbeitrag reduziert des Weiteren die Gefahr für die Bank, dass sie die ausgereichte Gelder aus der Hauskauf-Finanzierung nicht zurückerhält. Entscheide t ihr euch daher gegen eine 110-Prozent-Finanzierung zugunsten eines Immobiliendarlehens mit Eigenkapital, dann berechnet euch das Kreditinstitut niedrigere Sollzinsen.

Ein weiterer Vorzug von Eigenkapital leuchtet rasch ein: Wegen des durch eigene Rücklagen verminderten Kreditbetrags verkürzt sich bei gleich hoher Monatsrate die Zeit bis zur Tilgung der Immobilienfinanzierung. Hauskaufende sind also schneller schuldenfrei. Aus den genannten Gründen rentiert es sich, in die Baufinanzierung Eigenkapital einzubringen. Übrigens werden zu diesem nicht nur Bankguthaben gezählt. Für gewöhnlich erkennen Banken auch als Eigenkapital an:

• Bausparverträge
• Wertpapiere, wie etwa Fonds
• Kapitallebensversicherungen
• private Kredite
• Eigenleistungen (beim Hausbau)

Der vorige Abschnitt ging auf die Bedeutung des Eigenkapitals bei Baudarlehen ein. Personen, die jedoch eine 110-Prozent-Finanzierung oder 120-Prozent-Finanzierung abschließen, steuern kein eigenes Geld bei. Hieraus ergeben sich diese Nachteile bei einer Vollfinanzierung:

• Höhere Zinskosten: Bei einer Vollfinanzierung beläuft sich die Gesamtzinsbelastung auf mehr als Doppelte als bei einem Immobilienkredit mit solidem Eigenkapitalanteil.
• Strengere Kreditanforderungen: Nur wer über exzellente Einkünfte und einen hohen Schufa-Score verfügt, hat Aussicht auf eine Vollfinanzierung.
• Wertbeständiges Wohnobjekt vorausgesetzt: Für Banken kommt eine Vollfinanzierung meist nur dann infrage, wenn sich das Eigenheim in hervorragender Lage befindet und dessen Objektzustand einwandfrei ist.
• Tendenziell längere Laufzeit: Bei einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital sind Immobilieninteressierte auf einen höheren Kreditbetrag angewiesen. Dadurch brauchen sie mehr Zeit für die Rückzahlung der Schuld.
• Größere Gefahr der Überschuldung: Lässt die Bank wegen Zahlungsunfähigkeit das Haus zwangsversteigern, reicht der Erlös womöglich nicht zur Deckung der noch offenen Forderungen aus. In der Folge verbleibt eine Restschuld, obwohl die Immobilie bereits veräußert ist.

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