Eigenkapital beim Hauskauf

Ersparnisse bedeuten nicht nur mehr finanzielle Freiheit, auch bei der Baufinanzierung sind sie sehr nützlich. Hauskäufer, die über Geldreserven verfügen, sind besser vor Unvorhersehbarem geschützt. Nicht zuletzt vergeben Banken für eine Immobilienfinanzierung mit mehr Eigenkapital günstigere Darlehenskonditionen.

Kreditnehmer, die sich über längere Zeit finanzielle Rücklagen geschaffen haben, gelten als solvent und Kunden mit guter Bonitätsprüfung. Sie gehen weniger Risiken bei ihrer Baufinanzierung ein und können ihren Immobilienkredit aufgrund der niedrigeren Sollzinsen schneller zurückzahlen.

Wie viel Eigenmittel sind sinnvoll?

Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, jedoch die Ausnahme. Kreditinstitute verlangen zumindest, dass Hauskäufer die Erwerbsnebenkosten aus eigener Tasche bezahlen. Diese betragen im Durchschnitt 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises der Immobilie. Außerdem sollten Kreditnehmer über 10 bis 20 Prozent Rücklagen verfügen, die sie zum Hauskauf einsetzen. Optimalerweise bringen Sie ca. 20 bis 30 Prozent eigene Mittel für Ihr Vorhaben auf.

Was ist dabei zu beachten?

Bevor ein Immobilienkredit ausgereicht wird, muss das Eigenkapital bereitstehen. Kreditnehmer sollten daher die Verwendung von Ersparnissen vorab genau planen. Festgelder, Sparguthaben und Kapitalversicherungen sind rechtzeitig zu kündigen, damit die Mittel fristgerecht zur Verfügung stehen. Ein Bausparvertrag muss zuteilungsreif sein, bevor das Geld benötigt wird. Falls die eigenen Rücklagen beim Erwerb des Hauses nicht verfügbar sind, ist eine teure Zwischenfinanzierung notwendig.

Eigenes Vermögen wird als Eigenkapital gewertet. Beispielsweise:

• Bankguthaben wie Tages-, Termin-, Festgelder, Sparkonten oder Sparpläne
• Bausparguthaben
• Kapitallebens- oder Rentenversicherungen
• Barmittel
• Anteile an offenen Investmentfonds
• festverzinsliche Wertpapiere
• Aktien
• sonstiges Vermögen wie Edelmetalle

Welche Besonderheiten kennzeichnen einen Bausparvertrag?

Der Bausparvertrag zählt nur als Eigenkapital, wenn er zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs zugeteilt wird. Die Zuteilungsphase trennt Anspar- und Darlehensphase. Je nach Tarif muss innerhalb einer bestimmten Zeit ein Mindestguthaben von 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme erreicht werden. Die restlichen 50 bis 60 Prozent der Bausparsumme werden danach auf Antrag von der Bausparkasse als Darlehen ausgezahlt. In der Regel beträgt die Ansparzeit sieben bis zehn Jahre, sie kann auch davon abweichen. Der Bausparer muss eine Mindestlaufzeit von zwölf bis 18 Monaten einhalten.

Welche Voraussetzungen müssen für die Zuteilung noch vorliegen?

Einen Rechtsanspruch auf den Zuteilungszeitpunkt verbrieft der Bausparvertrag jedoch nicht. Bausparverträge müssen, um in die Zuteilungsphase zu kommen, über eine ausreichend hohe Bewertungszahl verfügen. Die Bewertungszahl ergibt sich aus einem Vergleich innerhalb des Bausparkollektivs hinsichtlich Höhe und Dauer der Sparleistungen, daraus resultiert die Auszahlungsreihenfolge der Bausparer. Die Bewertungszahl wird an Stichtagen ermittelt und muss für die Zuteilung eine Mindesthöhe aufweisen. Nach einer Bearbeitungszeit werden bei Zuteilungsreife Bausparguthaben und Bauspardarlehen ausgezahlt.

Welche Vorteile können Bausparer nutzen?

Der Bausparvertrag kann flexibel als Eigenkapital eingesetzt werden. Haben sich Ihre Pläne geändert und der Hauskauf verschiebt sich, beantragen Sie die Auszahlung der Bausparsumme später und lassen das Bausparguthaben erst einmal bei der Bausparkasse ruhen. Sie können ebenso weitersparen und mit einer erhöhten Bausparsumme künftig ein größeres Haus kaufen. Sollten Sie vorerst keine Immobilie erwerben wollen, erklären Sie den Verzicht auf das Bauspardarlehen und lassen sich Ihr Bausparguthaben überweisen.

Folgende Mittel fungieren bei Kreditgebern als Ersatz für Eigenkapital:

• Privatdarlehen, beispielsweise von Verwandten
• Arbeitgeberdarlehen
• öffentliche Kredite und Bauförderungen
• Eigenleistungen beim Hausbau
• Beleihung anderer schuldenfreier Immobilien als Sicherheit

Eine lastenfreie eigene oder fremde Immobilie erhöht die Chancen auf ein Baufinanzierungsdarlehen. Dann wird auf vorhandenen Grundbesitz eine Grundschuld eingetragen oder eine nicht gelöschte freie Grundschuld als Kreditsicherheit genutzt. Besitzen beispielsweise die Eltern des Kaufinteressenten ein bezahltes Grundstück, kann dieses als Sicherheit für den Hauskauf ihres Kindes dienen. Das verbessert die Bonität der Darlehensnehmer und senkt deren Finanzierungszinsen.

In welcher Höhe werden Eigenleistungen als Eigenkapitalersatz anerkannt?

Verwandte, Freunde oder Nachbarn wollen unterstützen und helfen, das Haus selber zu bauen, um Bauaufwand einzusparen. Jedoch sollte darauf geachtet werden, dass die Fähigkeiten der Beteiligten nicht überschätzt werden. Nur, wenn Helfer oder Bauherr vom Fach und handwerklich versiert sind, zahlt sich der Einsatz von Eigenleistungen aus. In der Regel sind 10 bis 15 Prozent als Eigenleistung möglich, vor allem Maler- und Tapezierarbeiten, Laminat- oder Teppichverlegung und Gartengestaltungen. Kreditinstitute gehen meist davon aus, dass realistischerweise nicht mehr als 15.000 bis 20.000 Euro als eigene Leistungen anzurechnen sind. Banken erkennen lediglich ersparte Lohnkosten an und nicht die Ausgaben für verwendete Materialien.

KfW-Darlehen als Eigenkapital: Ist das möglich?

Über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) können Hauskaufende zinsgünstige Förderdarlehen bekommen. Das KfW-Wohneigentumsprogramm (124) etwa stellt Ihnen Kreditbeträge bis zu 100.000 Euro zum Bau oder Kauf eines Eigenheims zur Verfügung. Lässt sich dieses Geld als Eigenkapital in das Hauptdarlehen einbringen? Leider nein. Banken erkennen KfW-Darlehen nicht als Eigenkapital an.

Weiterhin haben Sie Ihren KfW-Kredit in vollem Umfang durch Eintragen einer Grundschuld abzusichern. Für die Hauptfinanzierung gilt dasselbe. Der Gläubiger des Hauptkredits kommt dabei an die erste Stelle ins Grundbuch. Erst dahinter steht die aufzunehmende Grundschuld für das Förderdarlehen. Für dieses ist jedoch nicht die KfW die Gläubigerin, sondern die vermittelnde Bank („durchleitende Bank“).

In Ausnahmefällen ist bei einem KfW-Kredit keine Grundbucheintragung nötig. Dann aber muss die Kreditsumme in der Regel unter 30.000 Euro liegen. Die Entscheidung über eine Grundschuldbestellung trifft normalerweise die durchleitende Bank. Bedenken Sie außerdem: Wird für Ihr KfW-Darlehen keine Grundschuld eingetragen, bedeutet das ein erhöhtes Kreditausfallrisiko für den Darlehensgebenden. Dafür verlangt er von Ihnen für gewöhnlich einen höheren Sollzins. Folglich steigen die Finanzierungskosten.

Neben Krediten vergibt die KfW unter gewissen Voraussetzungen ebenso Zuschüsse. Diese eignen sich ebenfalls nicht als Eigenkapital. Grund: Den Zuschuss erhalten Sie erst, nachdem Sie Ihr Vorhaben erfolgreich umgesetzt haben. Die anfangs benötigte Darlehenssumme lässt sich durch den in Aussicht gestellten Zuschuss also nicht reduzieren.

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