Wohn-Riester

Haben Sie Ihre persönliche Traumimmobilie gefunden und wollen nun die entsprechende Finanzierung auf die Beine stellen, kann das Thema Wohn-Riester als einer von mehreren Bausteinen für Sie in Betracht kommen. Beim Wohn-Riester handelt es sich um eine staatliche Förderung, die man für den Kauf, den Bau oder den altersgerechten Umbau einer selbstgenutzten Immobilie oder eine damit im Zusammenhang stehende Darlehenstilgung verwenden kann.

Wie es der Begriff schon vermuten lässt, ist Wohn-Riester ein Element der staatlich geförderten privaten Altersvorsorge, besser bekannt als Riester-Rente. Seit 2008 bezieht das auf Grundlage des Eigenheimrentengesetzes (EigRentG) verabschiedete Konzept selbstgenutztes Wohneigentum in das staatliche Förderungsprogramm einer zusätzlichen privaten Altersvorsorge mit ein. So sollen zusätzliche Optionen für den Anspruch auf diese staatliche Altersvorsorgezulage ermöglicht und damit gleichfalls Anreize für den selbstständigen Vermögensaufbau mittels einer Hausfinanzierung geschaffen werden.

Im Rahmen der Wohn-Riester Förderung kommen gemäß § 92a des Einkommensteuergesetzes (EstG) als begünstigte Immobilien infrage:

• eine Wohnung in einer Immobilie, von der man selbst Eigentümer ist
• eine eigene Eigentumswohnung
• eine Genossenschaftswohnung, die einer eingetragenen Genossenschaft angehört

Außerdem kann man Wohn-Riester auch für den altersgerechten Umbau der selbst genutzten Wohnung oder den Erwerb eines Dauerwohnrechts in einem Senioren- oder Pflegeheim beantragen.

Darüber hinaus ist die oftmals auch als Eigenheimrente bezeichnete Förderung an weitere Bedingungen geknüpft:

• Der bzw. die Antragsstellende muss die Immobilie selbst zu Wohnzwecken nutzen.
• Es muss sich um den Hauptwohnsitz oder den Mittelpunkt der Lebensinteressen des Antragstellers bzw. der Antragstellerin handeln.
• Nur Immobilien in einem Land der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraumes kommen für die Wohn-Riester Förderung infrage.

Wenn Sie eine zweite Immobilie finanzieren oder Ferienhaus finanzieren, ist dies nicht förderfähig. Ebenso ist Wohnraum, der nicht selbst genutzt wird, sondern als eine Immobilie als Kapitalanlage dient, ebenso nicht förderfähig.*

Die genauen gesetzlichen Regelungen zum Wohn-Riester finden sich in § 10a und § 92a EstG.

Um einen Antrag für die als Wohn-Riester bekannte Eigenheimrente stellen zu können, müssen die Antragsstellenden bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Darüber hinaus ermöglicht das Eigenheimrentenmodell zwei unterschiedliche Förderansätze, um Wohn-Riester zu nutzen.

Wer kann Wohn-Riester nutzen?

Welche Personen die Wohn-Riester Förderung in Anspruch nehmen können, ist im Detail in § 10a Abs. 1 in Kombination mit § 79 EstG geregelt. Förderberechtigt sind insbesondere:

• Arbeitnehmer/-innen, die Rentenversicherungsbeiträge leisten
• Soldaten und Soldatinnen
• Richter/-innen
• Beamte und Beamtinnen und Amtsträger/-innen
• Personen, die Arbeitslosengeld oder Krankengeld beziehen
• Personen, die Rente aufgrund von Erwerbsminderung oder Erwerbs- bzw. Dienstunfähigkeit erhalten
• Selbstständige, die in die Künstlersozialkasse einzahlen
• Teilnehmende am Bundesfreiwilligendienst

Darüber hinaus können auch geringfügig Beschäftigte Wohn-Riester beanspruchen, sofern sie eigene Sozialversicherungsbeiträge einzahlen. Auch normalerweise nicht-förderberechtigte Personen sind unter gewissen Umständen doch mittelbar förderberechtigt. Dann etwa, wenn der bzw. die Ehepartner/-in förderberechtigt ist und einen eigenen Riester-Vertrag besitzt. Treffen bestimmte Voraussetzungen zu, haben auch Elternteile von Neugeborenen, Hebammen und auch teilweise Handwerker/-innen und Seeleute Anspruch auf die Wohn-Riester Förderung.

Wie wird das Wohn-Riester Konzept umgesetzt?

Grundsätzlich bestehen zwei Möglichkeiten, um die Wohn-Riester Förderung in die Immobilienfinanzierung einzubinden:

1. Entnahme aus einem bestehenden Riester-Vertrag
2. Tilgung eines Immobilienkredits

Bei der erstgenannten Variante entnehmen Sie im Rahmen einer Riester-Rente eingezahlte Beiträge, die eigentlich für eine lebenslange Zusatzrente gedacht waren, und verwenden diese für die Baufinanzierung einer eigengenutzten Immobilie. Dabei ist es sowohl möglich, die Beiträge zur Gänze abzuschöpfen oder aber nur einen Teil beispielsweise für eine Hauskauf-Finanzierung zu verwenden und die restlichen Beiträge im Riester-Vertrag zu belassen.

Eine Teilentnahme muss mindestens 3.000 Euro betragen und der gleiche Betrag muss auch als Guthaben im Riester-Vertrag verbleiben. Wurden also beispielsweise bereits 10.000 Euro in einem Riester-Vertrag angespart, besteht neben der Entnahme des gesamten Guthabens auch die Möglichkeit, lediglich einen Teilbetrag zwischen 3.000 und 7.000 Euro zu entnehmen.

Im Rahmen der zweiten Variante wird Wohn-Riester für die Tilgung eines Darlehens verwendet, das im Zusammenhang mit dem Bau, Kauf oder altersgerechten Umbau einer selbstgenutzten Immobilie aufgenommen wird. Die drei Darlehensformen, die begünstigt werden, sind:

• das klassische Annuitätendarlehen
• ein Bausparvertrag
• eine Bausparkombifinanzierung

Da die gesetzlichen Regelungen sowohl für die Voraussetzungen der Förderfähigkeit als auch hinsichtlich der konkreten Einbindung der Förderung in die Immobilienfinanzierung relativ umfangreich sind und stets auf den individuellen Einzelfall angewendet werden müssen, unterstützen Sie unsere Baufi24 Immobilienexperten und -expertinnen gern bei Ihrem ganz persönlichen Fall.

Die gemeinhin als Wohn-Riester bezeichnete Eigenheimrente als Variante des staatlichen Riester-Zuschusses setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen. Auf welche Zulagen konkret Anspruch in welcher Höhe besteht, hängt mit der persönlichen Situation der Antragsstellenden zusammen.

Eigenbeitrag

Die Basis der Wohn-Riester Förderung bildet der Eigenbeitrag. Damit man die Zulage ungekürzt erhält, muss seit 2008 ein Mindesteigenbetrag von 4 Prozent der rentenversicherungspflichtigen Einnahmen des Vorjahres geleistet werden, von dem jedoch der Zulagenanspruch abgezogen werden darf. Der Höchstbetrag für den Eigenanteil beim Wohn-Riester beträgt 2.100 Euro. Etwaige Änderungen des Einkommens und somit des Mindesteigenbetrags müssen Sparerinnen und Sparer selbst anzeigen.

Um überhaupt Anspruch auf die Wohn-Riester Förderung zu haben, muss mindestens der Sockelbetrag eingezahlt werden. Seit 2005 beträgt dieser 60 Euro pro Arbeitnehmer/-in und Jahr. Diesen Mindestbeitrag müssen leisten:

• unmittelbar Zulagenberechtigte mit einem Vorjahreseinkommen von weniger als 1.500 Euro
• mittelbar Zulagenberechtigte

Grundzulage und Kinderzulage

Die mit Wohn-Riester verbundene Altersvorsorgezulage setzt sich aus der Grundzulage und gegebenenfalls einer oder mehreren Kinderzulagen zusammen. Seit 2008 beträgt die jährliche Grundzulage pro Person 175 Euro. Für Ehepaare gilt, dass jeder Ehepartner bzw. jede Ehepartnerin einen eigenen Riester-Vertrag abschließen muss, um die Grundzulage zu erhalten.

Ein Anspruch auf Kinderzulage besteht für jedes Kind, dem im Antragsjahr mindestens ein Monat lang Kindergeld zustand. Wurde das Kind bis einschließlich 31. Dezember 2007 geboren, beläuft sich die Kinderzulage auf 185 Euro pro Jahr. Für Kinder mit einem Geburtstag ab dem 1. Januar 2008 werden jährlich 300 Euro Kinderzulage gezahlt.

Berufseinsteiger-Bonus

Im ersten Sparjahr erhält der oder die Wohn-Riester-Berechtigte eine um 200 Euro erhöhte Grundzulage. Der Anspruch auf diesen Berufseinsteiger-Bonus besteht, wenn Antragsstellende:

• am 1. Januar des Jahres des Vertragsabschlusses das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet haben
• unmittelbar zulagenberechtigt sind
• nach dem 31. Dezember 1982 geboren wurden

Im Falle einer Kürzung der Grundzulage, zum Beispiel weil der Mindesteigenbetrag unterschritten wurde, wird der Berufseinsteiger-Bonus in prozentual gleichem Maße gekürzt.

Werden im Zusammenhang mit einer Wohn-Riester Förderung Beiträge gezahlt und Zulagen erhalten, sind diese zu versteuern.

Steuerliche Berücksichtigung in der Einkommenssteuererklärung

Die geleisteten Beiträge mitsamt den erhaltenen Zulagen können Sie in Ihrer jährlichen Einkommenssteuererklärung geltend machen. Sie werden als Sonderausgaben berücksichtigt und bis zu einem Betrag in Höhe von 2.100 Euro steuermindernd angerechnet. Das zuständige Finanzamt nimmt dann eine Günstigerprüfung vor und ermittelt, ob der durch den Sonderausgabenabzug erlangte Steuervorteil größer ist als die bereits beanspruchten Zulagen.

Prinzip der nachgelagerten Versteuerung

Die Riester-Rente wird vom Staat grundsätzlich nachgelagert versteuert. Erst bei der Auszahlung im Rentenalter muss die erhaltene Förderung versteuert werden – und der Steuersatz ist im Rentenalter normalerweise niedriger als zu Erwerbszeiten. Hinsichtlich der Wohn-Riester Förderung ergeben sich jedoch zwei Besonderheiten:

1. Im Zuge von Wohn-Riester wird Beitragszahlenden keine Rente ausbezahlt.
2. Mit Wohn-Riester können eingezahlte Beiträge vor Renteneintritt mittels einer Immobilienfinanzierung in Anspruch genommen werden.

Als Grundlage zur Besteuerung hat der Gesetzgeber daher das sogenannte Wohnförderkonto eingeführt.

Wohnförderkonto – Grundlage für Besteuerung

Auf einem fiktiven Wohnförderkonto werden die im Zuge von Wohn-Riester geförderten Beiträge, Tilgungsleistungen sowie Zulagen dokumentiert. Der eingezahlte Betrag wird mit 2 Prozent jährlich verzinst. Bei Renteneintritt sind dann auf den Gesamtbetrag, der sich auf dem Wohnförderkonto befindet, Steuern zu zahlen. Diesbezüglich gibt es zwei Möglichkeiten:

1. Die Steuerschuld wird in gleich hohen Raten bis zum 85. Lebensjahr abbezahlt.
2. Die Steuerschuld wird mit einer Einmalzahlung vollständig getilgt.

Entscheiden Sie sich für die letztgenannte Variante, erhalten Sie einen Rabatt von 30 Prozent und müssen somit nur 70 Prozent des auf dem Wohnförderkonto gutgeschriebenen Betrags versteuern.

Wurde zunächst das Raten-Modell gewählt, kann trotzdem jederzeit auf die Einmalbesteuerung gewechselt werden.

Um Wohn-Riester im Rahmen einer Immobilienfinanzierung in Anspruch nehmen zu können, bieten sich verschiedene Varianten an.

1. Annuitätendarlehen mit Wohn-Riester Förderung

Bei einem klassischen Annuitätendarlehen mit Riester-Zertifizierung können Sie Wohn-Riester für die Darlehenstilgung verwenden. Somit reduziert sich die regelmäßige finanzielle Belastung einer Immobilienfinanzierung.

Hierzu ein Rechenbeispiel: Gehen wir beispielsweise von einem bzw. einer Angestellten mit einem Jahreseinkommen in Höhe von 50.000 Euro aus. Von den zwei Kindern ist eines vor 2008 geboren und eines danach. Um Anspruch auf die volle Förderung zu haben, müssen mindestens 4 Prozent des Jahreseinkommens in die Tilgung des Immobilienkredits fließen – also 2.000 Euro.

Von diesem Tilgungsbetrag dürfen jedoch abgezogen werden:

1. Die Grundzulage: 175,00 Euro
2. Kinderzulage 1 (vor 2008 geboren): 185,00 Euro
3. Kinderzulage 2 (nach 2008 geboren): 300,00 Euro

In der Beispielrechnung beläuft sich die Summe auf 660,00 Euro. Um die volle Fördersumme zu erhalten, beträgt der Eigenbetrag in unserem Beitrag also nur 1.340 Euro. Darüber hinaus können eventuell Steuervorteile die finanzielle Belastung weiter reduzieren – bis zu 2.100 Euro Tilgungsleistungen können in der Einkommensteuererklärung als Sonderausgaben geltend gemacht werden.

2. Bausparvertrag: Kombination aus Sparvertrag und Darlehen

Unter die Wohn-Riester Förderung können Finanzierungsprodukte fallen, die eine Sparphase und eine Darlehensphase miteinander kombinieren. Typisches Beispiel ist ein Bausparvertrag, mit dem man zunächst Vermögen anspart und damit dann den Immobilienkauf finanziert. Die Zinsen für das Darlehen stehen bei Vertragsabschluss bereits fest, was Planungssicherheit verschafft. Die Wohn-Riester Förderung gilt sowohl für die in der Sparphase geleisteten Beiträge, als auch für die Tilgungsleistung in der darauffolgenden Darlehensphase.

3. Bausparkombifinanzierung

Wird relativ kurzfristig eine Baufinanzierung benötigt, kann man sich die Wohn-Riester Förderung mit einem Bausparkombikredit sichern. Bei dieser Variante kann der Immobilienerwerb zunächst mithilfe eines Zwischen- oder Vorausdarlehens abgewickelt werden, für das zunächst nur die Zinskosten fällig werden, nicht aber die Tilgung. Später wird das Darlehen dann durch einen zuteilungsreifen Bausparvertrag abgelöst. Die Wohn-Riester Förderung fließt bei dieser Variante zunächst in den Bausparvertrag, nach Ablösung des Zwischen- bzw. Vorausdarlehens dann in das spätere Bauspardarlehen.

Die 2008 als Eigenheimrente eingeführte Wohn-Riester Förderung soll den Erwerb einer selbst genutzten Immobilie unterstützen und so als Teil der staatlich geförderten privaten Altersvorsorge den gewohnten Lebensstandard im Alter sichern. Ob die Inanspruchnahme von Wohn-Riester die Immobilienfinanzierung jedoch tatsächlich „günstiger“ macht, muss für jeden konkreten Fall individuell analysiert werden.

Diese Vorteile bietet Wohn-Riester

• Staatliche Förderung: Mit Wohn-Riester können Berechtigte staatliche Zulagen sowie gegebenenfalls Steuervorteile in Anspruch nehmen und so ihren finanziellen Spielraum bei der Immobilienfinanzierung erweitern.
• Einkommensunabhängig: Zwar müssen für den Anspruch auf Wohn-Riester zahlreiche Auflagen erfüllt werden, das Einkommen zählt jedoch nicht dazu.
• Verkürzung der Darlehenslaufzeit: Aufgrund der staatlichen Zulagen ist das Darlehen schneller getilgt.
• Geringere Zinskosten: Da die Darlehenslaufzeit durch die Wohn-Riester Förderung verkürzt werden kann, müssen insgesamt auch weniger Zinsen für die Baufinanzierung gezahlt werden.
• Altersvorsorge: Mit Wohn-Riester soll der Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum gefördert werden und so durch mietfreies Wohnen die finanzielle Belastung im Rentenalter sinken.

Diese Nachteile können mit Wohn-Riester verbunden sein

• Komplex und unflexibel: Die Struktur einer Wohn-Riester Förderung ist mitunter sehr komplex, intransparent und unflexibel im Vergleich mit anderen Finanzierungsmodellen.
• Nur bei Eigennutzung: Die Wohn-Riester Förderung kann lediglich für eine Immobilie in Anspruch genommen werden, die man selbst bewohnt.
• Nachgelagerte Versteuerung: Aufgrund dieses Prinzips erhöht sich die Steuerlast im Alter, da dann das gesamte auf dem Wohnförderkonto befindliche Guthaben versteuert werden muss.
• Verzinsung Wohnförderkonto: Das Guthaben auf dem Wohnförderkonto wird mit 2 Prozent pro Jahr verzinst.
• Verzinsung Guthaben: Im Rahmen eines Wohn-Riester-Bausparprodukts werden oftmals nur relativ niedrige Guthabenzinsen ausgezahlt.
• Steuerschuld übertragbar: Unter Umständen wird die noch ausstehende nachgelagerte Steuerschuld auf etwaige Erben übertragen.

Wer den Kauf einer Immobilie anstrebt, kann neben Wohn-Riester unter Umständen auf weitere Fördermöglichkeiten und Zuschüsse Anspruch haben.

Eine wichtige Anlaufstelle, wenn es um eine möglichst kostengünstige Immobilienfinanzierung geht, ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Das Finanzinstitut vergibt auf Antrag zinsgünstige Immobilienkredite oder auch diverse Zuschüsse, unter anderem zu folgenden Zwecken:

• auf einer Bestandsimmobilie
• Immobilie energieeffizient sanieren
• Barrierefreie und altersgerechte Modernisierungen
• Erweiterung bestehender Wohngebäude
• Verbesserung des Einbruchschutzes
• Einrichtung einer Smart-Home-Infrastruktur
• Installation einer Ladestation für E-Autos

Weitere Alternativen für Fördermöglichkeiten im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung bietet das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Zu den unter „Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)“ zusammengefassten Förderprogrammen gehören unter anderem:

• das Programm zur Heizungsoptimierung (HZO)
• das Marktanreizprogramm zur Nutzung Erneuerbarer Energien im Wärmemarkt (MAP)

Auch die Länder, Kommunen und Gemeinden halten spezielle Förderprogramme für Hausbau-Finanzierungen oder Immobilienkredite bereit.

Für die Immobilienfinanzierung ist Wohn-Riester lediglich eines von mehreren Förderprogrammen. Oft ist es auch möglich, mehrere Förderungen und Zuschüsse gleichzeitig und nebeneinander zu beanspruchen. Unsere erfahrenen Baufi24 Berater/-innen stehen Ihnen in dieser Angelegenheit gern zur Seite und besprechen mit Ihnen in einem unverbindlichen und kostenlosen Beratungsgespräch Ihre ganz persönlichen Finanzierungsalternativen.

*Alle in diesem Artikel aufgeführten Informationen basieren auf dem Stand November 2021.