Wohnungskauf: Was ist zu beachten?

Endlich mietfrei: Wer sich zu einem Wohnungskauf entschließt, kann sich die monatliche Zahlung an die Vermieterin oder den Vermieter zukünftig sparen. Willst auch du diesen Schritt wagen und eine eigene Immobilie kaufen, kläre zuerst verschiedene Fragen.

So hast du bspw. die Wahl: neues Eigenheim selbst nutzen oder vermieten? Im zweiten Fall würde die Immobilie als Kapitalanlage dienen. Bevor du dich für den Kauf einer Wohnung entscheidest und mit der Suche nach einem geeigneten Objekt beginnst, setze dich intensiv mit dem Thema auseinander.

Rund um den Wohnungskauf sind u. a. diese Fragen zu beachten:

• Wie hoch ist das eigene Budget?
• Haus oder Wohnung?
• Vermieten oder selbst bewohnen?
• Altbau oder Neubau?
• Welche Lage?
• Welche Größe?
• Wie viele Zimmer/Räume?
• Welche Ausstattung?
• Mit Balkon und/oder Garten?
• Welches Stockwerk?
• Mit Keller?
• Mit ausgebautem Dachboden?
• Eine (energetisch) sanierte Immobilie?

Was muss man beim Wohnungskauf noch beachten? Tipp: Möchtest du eine Wohnung kaufen, nimm dir vor dem Erwerb genug Zeit, um die Immobilie zu besichtigen. Oft empfiehlt es sich auch, die Wohnung an mehreren Terminen anzusehen. Bei der Wohnungsbesichtigung stehen dann die Lage sowie der Zustand der Immobilie im Fokus.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist dieser Faktor ausschlaggebend: der Standort. Denn er entscheidet nicht nur maßgeblich darüber, wie sich der Wert der Immobilie in den folgenden Jahren und Jahrzehnten entwickelt. Die Lage hat auch enormen Einfluss auf die Wohn- und Lebensqualität. Wenn du eine Wohnung kaufen möchtest, achte deshalb bei deiner Kaufentscheidung auf:

• Verkehrsanbindung: Wie ist die Situation für Auto- und Radfahrende? Gibt es öffentliche Verkehrsmittel in der Nähe?
• Täglicher Bedarf: Befinden sich Supermärkte, Bäckereien, Schreibwarenläden und Apotheken in der Umgebung?
• Bildung/Erziehung: Wie weit ist die nächste Schule bzw. der nächste Kindergarten von der Wohnung entfernt?
• Freizeitmöglichkeiten: Sind Restaurants, Kneipen, Spielplätze, Vereine usw. vor Ort?
• Soziales Umfeld: Welche Menschen leben in der Nachbarschaft? Entspricht das Wohnumfeld den eigenen Vorstellungen?
• Besonderheiten: Gibt es größere Lärmquellen im Umfeld (etwa Hauptstraßen, Bahngleise, Flughafen)?

Nachdem du die Lage bewertet hast, ermittelst du den Zustand der Immobilie. Er ist der zweite zentrale Faktor beim Kauf einer Eigentumswohnung. Möchtest du eine Wohnung kaufen und willst wissen, was bezüglich des Zustands zu beachten ist? Wir geben dir Tipps insbesondere Folgendes gründlich zu prüfen:

• Eingangsbereich inklusive Haus- und Wohnungstür
• Treppenhaus
• Bodenbeläge und Leisten
• Wände und Decken
• Fenster inklusive Rollläden
• Küche
• Sanitäreinrichtungen (Bad, Toilette)
• Heizsystem
• Elektroinstallationen
• Keller (-abteil)
• Dämmung
• Fassade und Bausubstanz
• Dach
• Energieausweis
• Zusatzausstattung: bspw. Lüftungs- oder Photovoltaikanlage

Eigentumswohnung kaufen: Was ist hinsichtlich des Sanierungsbedarfs zu beachten?

Sobald der aktuelle Zustand erfasst ist, lässt sich sagen, ob und welche Renovierungen bzw. Modernisierungen erforderlich sind. Bei Bestandsimmobilien kannst du meist davon ausgehen, dass nach dem Einzug größere oder kleinere Arbeiten zu erledigen sind. Für einen Wohnungskauf ist deswegen auch dieser Tipp zu beherzigen: Plane ebenso Zeit und Geld für erforderliche Sanierungen bzw. Modernisierungen ein.

Hast du vor, eine Eigentumswohnung zu kaufen, haben wir dir im Folgenden wichtige Tipps zusammengestellt. Bezüglich der Finanzierung ist es bspw. hilfreich, sich an einen bestimmten Ablauf beim Wohnungskauf zu halten.

Dieser Ablauf kann folgendermaßen aussehen:

1. Budget ermitteln: Kläre als Erstes, wie hoch die monatliche Kreditrate maximal sein darf und wie viel Eigenkapital du zur Finanzierung beisteuern kannst. Mit diesen Informationen und dem Budgetrechner lassen sich dann alle wesentlichen Zahlen zur Immobilienfinanzierung kalkulieren.
2. Angebote vergleichen: Damit du den für dich optimalen Wohnungskredit bekommst, lohnt sich ein professioneller Angebotsvergleich. Baufi24 ist dabei ein verlässlicher Finanzierungspartner: Unsere Berater und Beraterinnen prüfen die Wohnungsfinanzierungen von über 500 Banken und erstellen ein für dich optimales Finanzierungskonzept.
3. Wohnungsfinanzierung abschließen: Als Letztes wählst du das gewünschte Angebot aus und beantragst den Immobilienkredit bei der Bank.

Staatliche Förderungen für den Wohnungskauf

Förderungen sind ein geeignetes Mittel, wenn du den von der Bank benötigten Kreditbetrag senken bzw. deine Wohnungsfinanzierung optimieren willst. Zur Förderung von Eigentumswohnungen gibt es unter anderem diese Programme:

• KfW-Wohneigentumsprogramm
• Klimafreundlicher Neubau - Wohngebäude der KfW (Erstkauf klimaschonender Eigentumswohnungen)
• Wohneigentum für Familien der KfW (Erstkauf klimaschonender Eigentumswohnungen)
• Wohn-Riester
• Arbeitnehmersparzulage
• Wohnungsbauprämie
• Wohnungsbauförderungen der Länder und Kommunen
• Förderung energetischer Einzelmaßnahmen durch KfW und BAFA

Wie bei einem Immobilienerwerb üblich, kommen abgesehen vom Kaufpreis beim Kauf einer Eigentumswohnung weitere Kosten auf dich zu. Die sogenannten Nebenkosten beim Wohnungskauf umfassen normalerweise:

• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Grundbuchkosten
• ggf. Maklerprovision

Was du beim Wohnungskauf hinsichtlich der Kaufnebenkosten beachten solltest: Kalkuliere sie auf jeden Fall in deine Baufinanzierung ein. Insgesamt belaufen sich die Erwerbsnebenkosten auf ungefähr 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises.

Sonstige Nebenkosten beim Wohnungskauf 

Rund um den Kauf einer Wohnung fallen oft zusätzliche Nebenkosten an, die du im Auge behalten solltest. Beispiele dafür sind:

• Gebühr für ein Wohnungsgutachten
• Renovierungs- bzw. Modernisierungskosten
• Umzugskosten
• Geld für neue Möbel

Gegenüber einem Hauskauf hat ein Wohnungskauf eine Besonderheit: Beim Kauf der Wohnung wirst du Teil einer Eigentümergemeinschaft. Über sie schließen sich alle Eigentümer/-innen zusammen, um gemeinsame Entscheidungen treffen zu können. Die Eigentümergemeinschaft eines Mehrfamilienhauses befasst sich bspw. mit folgenden Themen: 

• Verwaltung
• Gestaltung
• Sanierung/Modernisierung

Kauf einer Eigentumswohnung: deine Rechte

Für die einzelnen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft ergeben sich einige Rechte, z. B.:

• Der eigene Wohnraum darf sowohl selbst bezogen als auch vermietet, verpachtet oder anderweitig genutzt werden.
• Für Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten in der eigenen Wohnung brauchst du keine Genehmigung von der Eigentümergemeinschaft.
• Umbauten sind ebenfalls nicht genehmigungspflichtig, sofern durch die Maßnahmen keine wesentliche Beeinträchtigung für die anderen Eigentümer/-innen entsteht.
• Alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft haben das Recht, den Wirtschaftsplan, die Beschlusssammlung sowie alle Versammlungsprotokolle einzusehen.

Wohnung kaufen: Was ist bezüglich der Pflichten zu beachten?

Wenn es darum geht, was bei einem Wohnungskauf zu beachten ist, sollten künftige Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft auch an ihre Pflichten denken:

• Generell sind sämtliche gesetzlichen Regelungen sowie Beschlüsse und Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft einzuhalten bzw. umzusetzen.
• Es gilt eine für alle verbindliche Haus- und Gemeinschaftsordnung.
• Die Mitglieder sind verpflichtet, Hausgeld sowie beschlossene Sanierungen, Renovierungen und Modernisierungen (anteilig) zu bezahlen.

Vor Immobilienkauf: Wichtige Dokumente zur Eigentümergemeinschaft prüfen

Was muss man beim Kauf einer Eigentumswohnung noch beachten? Studiere vor dem Erwerb insbesondere die Teilungserklärung sorgfältig und schaue dir die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen an. Überdies kann die Gemeinschafts- und Hausordnung Aufschluss darüber geben, ob das gewünschte Wohnumfeld den persönlichen Vorstellungen entspricht.

Nicht jeder Immobilienerwerb läuft reibungslos und ohne Verzögerungen ab. Für Interessierte, die eine Wohnung kaufen wollen, haben unsere Baufi24 Expertinnen und Experten deshalb die 10 wichtigsten Wohnungskauf-Tipps zusammengestellt:

1. Nimm dir genug Zeit für den Immobilienkauf und lasse dich bei deiner Entscheidung nicht unter Druck setzen.
2. Arbeite mit Checklisten für den Wohnungskauf, damit du den Überblick behältst und nichts Wichtiges vergisst.
3. Stecke dein Budget genau ab: Bestimme die maximal mögliche Kreditrate und wie viel Eigenkapital du für dein Vorhaben einsetzen kannst.
4. Beschaffe dir einen Grundbuchauszug, der dich über die Vorbesitzenden, etwaige Vorbelastungen, Wegerechte und Regelungen zur Erbpacht informiert.
5. Besichtige die Wohnung mindestens zweimal und nimm eine weitere Person mit. Bei Bedarf kannst du dich auch von Sachverständigen begleiten lassen, um eine qualifizierte Immobilienbewertung zu erhalten.
6. Lasse dir alle wesentlichen Unterlagen der Eigentümergemeinschaft zeigen, darunter die Beschlusssammlung sowie die Protokolle der vergangenen Eigentümerversammlungen.
7. Informiere dich frühzeitig zu deinen Rechten und Pflichten als Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Dazu ist es notwendig, die Teilungserklärung im Detail zu kennen.
8. Bereite dich gewissenhaft auf die Preisverhandlung beim Immobilienkauf vor und lege dir eine passende Verhandlungsstrategie zurecht.
9. Prüfe den von der Notarin/dem Notar zugesandten Kaufvertrag ganz genau. Bei Unklarheiten bzw. Unstimmigkeiten kann es sinnvoll sein, eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Immobilienrecht hinzuzuziehen.
10. Sichere dir eine zinsgünstige Wohnungsfinanzierung, die auf deine individuellen Wünsche und Bedürfnisse zugeschnitten ist. Dabei profitierst du von professioneller Beratung, bspw. durch einen unabhängigen Finanzierungsvermittler wie Baufi24. Unsere erfahrenen Spezialisten und Spezialistinnen für Wohnungsfinanzierungen beraten dich kostenlos und unverbindlich.

Der Erwerb einer Immobilie muss nicht kompliziert sein. Mit einem klaren Ablauf zum Wohnungskauf und praktischen Checklisten kannst du dein Ziel oft auf direktem Weg erreichen. Zusammengefasst sind das die wichtigsten Punkte, die es bei einem Wohnungskauf zu beachten gilt:

• Kläre zuerst wichtige Fragen zur Wohnung selbst wie: Altbau oder Neubau?
• Bei der Immobilienbewertung steht die Lage an erster Stelle, danach der Zustand der Immobilie.
• Vergleiche die Angebote mehrerer Banken, um eine zinsgünstige Wohnungsfinanzierung zu bekommen.
• Als Mitglied einer Eigentümergemeinschaft genießt du bestimmte Rechte, hast aber auch Pflichten zu erfüllen.

Individuelle und günstige Wohnungsfinanzierung

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