Zwangsversteigerung von Immobilien

Bei einer Zwangsversteigerung handelt es sich um eine besondere Form des Vollstreckungsverfahrens. Durch die Versteigerung von Immobilien möchten Kreditgebende erreichen, dass ihre Forderungen aus dem Darlehen beglichen werden. Aus dem Grund kommt es bei Immobilien häufiger zur Zwangsversteigerung, wenn Kreditnehmende ihre Raten nicht mehr zahlen können. Zwangsversteigerungen basieren rechtlich betrachtet auf dem Zwangsversteigerungsgesetz.

Es gibt mehrere Gründe, aus denen die Versteigerung von Immobilien durchgeführt wird. Die Wichtigsten im Überblick sind: 

• Zahlungsausfälle bei Krediten
• Steuerschulden
• Sonstige offene Forderungen
• Erbstreitigkeiten
• Scheidungen
• Zahlungsunfähigkeit von Unternehmen

Im privaten Bereich ist der häufigste Grund für eine Zwangsversteigerung von Immobilien, dass Kreditnehmende ihre monatlichen Raten nicht mehr zahlen können. In dem Fall lässt die Bank eine Zwangsversteigerung durchführen, damit ihre Forderungen aus dem Immobilienkredit durch den Versteigerungserlös beglichen werden.

Unterschied freiwillige und gerichtlich angeordnete Versteigerung

Wenn für ein Haus die Zwangsversteigerung erfolgt, kann es sich entweder um eine freiwillige oder gerichtlich angeordnete Versteigerung handeln. Zwischen diesen zwei Varianten der Immobilien-Zwangsversteigerung gibt es mehrere Unterschiede.

• Während bei einer gerichtlich angeordneten Zwangsversteigerung entweder die Gläubiger/-innen oder das Amtsgericht als Initiator/-innen auftreten, handelt es sich bei einer freiwilligen Versteigerung um den Eigentümer bzw. die Eigentümerin des Objektes.
• Bei einer gerichtlichen Zwangsversteigerung sind in aller Regel Zahlungsunfähigkeit oder Streitigkeiten der Grund, während es sich bei einer freiwilligen Versteigerung um eine freiwillige Verkaufsentscheidung der Eigentümer/-innen des Objektes handelt.
• Eine gerichtliche Zwangsversteigerung findet per gerichtlichem Verfahren statt, während die Versteigerung von Immobilien auf freiwilliger Basis in der Regel Auktionshäuser oder Online-Portale durchführen.
• Bei der gerichtlichen Zwangsversteigerung findet die Preisentwicklung durch die Bietenden statt. Bei der freiwilligen Versteigerung hingegen können Verkaufende ein Mindestgebot festlegen.

Ein Sonderfall der Zwangsversteigerung ist die sogenannte Teilversteigerung. Diese wird alternativ ebenso als Auseinandersetzungsversteigerung bezeichnet. In der Regel kommt die Teilversteigerung entweder im Rahmen von Erbengemeinschaften oder Scheidungen vor. Im Normalfall findet die Versteigerung nicht wegen eventueller Schulden der Eigentümer/-innen statt, sondern weil ein gemeinschaftliches Eigentum aufgelöst werden soll. In diesem Fall haben sämtliche Eigentümer und Eigentümerinnen der Immobilie das Recht, die Teilversteigerung zu beantragen.

Ein klassisches Beispiel für eine solche Teilversteigerung ist, dass zwei Geschwister von ihren Eltern ein Haus erben, dieses jedoch nicht gemeinschaftlich bewohnen und auch nicht gemeinsam erhalten möchten. Deshalb beantragt zum Beispiel der Bruder die Teilungsversteigerung, damit er seinen Teil der Immobilie liquidieren kann.

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Die Zwangsversteigerung ist in ihrem Ablauf geregelt, was vor allem zur Rechtssicherheit beiträgt. Die Versteigerung beginnt mit der Bekanntmachung und endet mit dem erfolgreichen Gebot für die Immobilie. Der folgende Ablauf zeigt Schritt für Schritt, wie sich eine Zwangsversteigerung von Immobilien in der Praxis gestaltet.

• Bekanntmachung: Im ersten Schritt findet die Bekanntmachung der Versteigerung durch den Rechtspfleger statt. Dadurch haben Interessierte die Möglichkeit, sich näher zur Immobilie zu informieren oder diese unter Umständen zu besichtigen.
• Eröffnung der Zwangsversteigerung: Der erste Schritt innerhalb der Versteigerung selbst ist deren Eröffnung. Auktionator oder Auktionatorin nennt alle relevanten Details zur Immobilie, wie zum Beispiel den Verkehrswert und das Mindestgebot.
• Bietzeit: Nach der Eröffnung folgt die sogenannte Bieterstunde bzw. Bietzeit. Innerhalb dieses Zeitraums haben Kaufinteressierte die Möglichkeit, ihre Gebote für die Immobilie abzugeben. Voraussetzung ist, dass ein finanzieller Nachweis erfolgt ist, dass die Mittel zum Erwerb des Objektes vorhanden sind.
• Verhandlung über den Zuschlag: Nachdem die Gebote abgegeben wurden, folgt die letzte Phase. Es handelt sich um die Verhandlung über den Zuschlag. Allerdings erhält nicht zwangsläufig das höchste Gebot diesen Zuschlag, da bestimmte Regeln zu beachten sind. Eine davon ist, dass beim ersten Termin nur ein Zuschlag erteilt wird, wenn das Höchstgebot 50 Prozent oder mehr des Verkehrswertes beträgt.
• Verteilungstermin: Nach der Zwangsversteigerung von Immobilien folgt der Verteilungstermin, der seitens des Amtsgerichts festgelegt wird. Dieser findet im Normalfall zwischen sechs bis acht Wochen nach der Versteigerung statt. Der Verteilungstermin beinhaltet die Aufteilung des Erlöses aus der Zwangsversteigerung unter den Gläubiger/-innen. Zugleich ist der Verteilungstermin die Grundlage dafür, dass anschließend der Eintrag des Eigentumsübergangs im Grundbuch vorgenommen werden kann.

Wenn Immobilien auf einer Zwangsversteigerung erworben werden, gibt es einige Fristen und Formalitäten zu beachten. Es beginnt mit der Bekanntgabe der Versteigerung, die mindestens sechs Wochen vor dem vorgesehenen Termin vorzunehmen ist. Die neuen Eigentümer/-innen des Objektes müssen den Kaufpreis nach der Zwangsversteigerung meistens innerhalb der nächsten sechs bis acht Wochen zahlen. Erst danach erfolgt die Eintragung im Grundbuch. Ebenfalls zu beachten ist das Zahlen der Grunderwerbsteuer, das ebenfalls innerhalb der ersten ein bis zwei Monate an das Finanzamt erfolgen sollte.

Es gibt Tipps und Tricks bei Zwangsversteigerungen, die unter anderem eine gute Vorbereitung auf den Immobilienkauf beinhalten. Wenn du einige Tipps bei der Zwangsversteigerung beherzigst, erhöhst du die Chance, auf diesem Weg eine Immobilie günstig zu kaufen. Im Folgenden nennen wir fünf Tipps, die dir im Rahmen der Vorbereitung auf eine Zwangsversteigerung eines Hauses helfen können.

• Tipp 1 - Versteigerungskalender prüfen: Falls du planst, eine Immobilie auf einer Zwangsversteigerung zu erwerben, prüfe den sogenannten Versteigerungskalender. Dieser zeigt die Termine für die nächsten Zwangsversteigerungen an und lässt sich zum Beispiel über Online-Portale oder das Amtsgericht einsehen.
• Tipp 2 - Finanzierung klären: Falls du auf einer Zwangsversteigerung mitbieten möchtest, musst du einen Nachweis erbringen, dass du den Erwerb finanzieren kannst. Deshalb ist es empfehlenswert, die Immobilienfinanzierung im Vorfeld abzuklären und die notwendige Sicherheitsleistung vorzubereiten. Nachweis kann eine Finanzierungsbestätigung der Bank sein.
• Tipp 3 - Wertgutachten und Objektzustand prüfen: Ein wichtiger Ratschlag ist es, ein eventuelles Wertgutachten zu betrachten und den Zustand des Objektes zu prüfen. Unter Umständen ist eine Besichtigung der Immobilie vorab möglich.
• Tipp 4 – Vorheriger Besuch einer anderen Versteigerung: Bevor du an der Zwangsversteigerung für die infrage kommende Immobilie teilnimmst, besuche vorher eine andere Versteigerung. So lernst du den Ablauf kennen und bist für die eigentliche Versteigerung vorbereitet.
• Tipp 5 – Lege dein maximales Gebot fest: Auf einer Zwangsversteigerung von Immobilien kann es emotional zugehen und eine Art Bieterwettstreit entstehen. Damit du nicht mehr Geld ausgibst, als du geplant hast, solltest du dein persönliches Maximalgebot festlegen.

Um auf einer Zwangsversteigerung mitbieten zu dürfen, musst du einige Voraussetzungen erfüllen:

• Du bist mindestens 18 Jahre alt
• Du kannst dich durch einen gültigen Personalausweis oder Reisepass legitimieren
• Eine Sicherheitsgebühr in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswertes der Immobilie ist zwingend mitzuführen
• Falls du selbst nicht mitbieten kannst, benötigt dein Vertreter bzw. deine Vertreterin eine notariell beglaubigte Vollmacht

Nicht nur für die Vorbereitung auf eine Zwangsversteigerung gibt es Ratschläge. Hier findest du Tipps, wie du bei der Versteigerung möglichst erfolgreich bist.

Im Folgenden nennen wir fünf Tipps, mit denen du deine Erfolgschancen auf den Zuschlag bei der Versteigerung unter Umständen erhöhst.

• Tipp 1 - Kläre offene Fragen vor der Auktion: Du solltest bereits vor dem Stattfinden der Zwangsversteigerung alle offenen Fragen klären, die es zum Objekt geben kann. So kannst du dein Gebot auf einer guten Grundlage abgeben.
• Tipp 2 - Halte dich an dein Limit: Auf der Zwangsversteigerung solltest du dich unbedingt an dein festgelegtes Limit halten, um nicht in einen Bieterwettstreit zu geraten.
• Tipp 3 – Gib „ungerade“ Gebote ab: Ein taktischer Trick besteht bei Zwangsversteigerungen darin, dass du sogenannte „krumme“ Gebote abgibst. Diese haben den Vorteil, dass die anderen Bietenden nicht so leicht erkennen, wie hoch dein Limit ist.
• Tipp 4 - Beobachte die anderen Bietenden: Letztendlich ist die Zwangsversteigerung häufig ein Wettbewerb zwischen den Bietern und Bieterinnen, um eine Immobilie günstig zu kaufen. Daher solltest du genau beobachten, wie sich die anderen Teilnehmenden während der Versteigerung verhalten.
• Tipp 5 – Stelle deine getroffenen Entscheidungen nicht in Zweifel: Manchmal kann es auf der Zwangsversteigerung dazu kommen, dass du Zweifel an deinen vorherigen Entscheidungen hast, wie zum Beispiel dein Limit. Trotzdem solltest du dich an die vorherigen Entscheidungen halten, um nicht während der Zwangsversteigerung auf einer emotionalen Basis zu agieren.

Es gibt im Zusammenhang mit einer Zwangsversteigerung Risiken, aber auch Vorteile, die du bereits vor der Teilnahme kennen solltest. In der Übersicht zeichnen sich Zwangsversteigerung vor allem durch die folgenden Vorzüge aus:

• Günstiger Immobilienerwerb: Hauskauf oder Versteigerung? Diese Frage stellen sich Interessierte häufiger, die ein Haus erwerben möchten. Ein Vorteil der Zwangsversteigerung besteht darin, dass der Kauf oft günstiger als der Erwerb am freien Markt ist.
• Maklerprovision entfällt: Das Ersteigern einer Immobilie auf einer Zwangsversteigerung ist häufig auch deshalb preisgünstiger, weil keine Maklerprovision zu zahlen ist.
• Transparenter Ablauf: Aufgrund der einheitlichen Regelung ist der Ablauf einer Zwangsversteigerung transparent und leicht nachvollziehbar. Du weißt vorab, worauf du dich während der Versteigerung einstellen musst und kannst entsprechend reagieren.
• Umfangreiche Informationen zur Immobilie: Häufig werden auf der Zwangsversteigerung umfassende Informationen zum Objekt gegeben. Somit kannst du dich auf einer guten Grundlage entscheiden, ob du mitbieten möchtest.

Neben den genannten Vorteilen gibt es ebenfalls Nachteile und Risiken, die im Zusammenhang mit einer Zwangsversteigerung zu beachten sind.

• Keine Mängelhaftung: Im Normalfall ersteigerst du die Immobilie wie angegeben bzw. manchmal wie gesehen. Das beinhaltet, dass in der Regel keine Mängelhaftung existiert, sollten sich Schäden am Objekt herausstellen.
• Kein Rücktrittsrecht: Von einem einmal abgegebenen Gebot kannst du nicht zurücktreten. Somit existiert kein Rücktrittsrecht, wie es unter Umständen beim Erwerb eines Objektes am freien Markt der Fall ist.
• Häufig keine Besichtigung möglich: In vielen Fällen hast du nicht die Gelegenheit, die Immobilie vorab zu besichtigen.
• Eventuelle Zwangsräumung des bisherigen Eigentümers bzw. der Eigentümerin: Manchmal weigern sich die bisherigen Eigentümer/-innen, nach der Versteigerung ihres Objektes auszuziehen. Eine Zwangsräumung kann sich manchmal über einen längeren Zeitraum hinziehen, was durchaus als Risiko einer Zwangsversteigerung anzusehen ist.

Überblick Vorteile und Nachteile bei der Hausversteigerung

Der folgenden Übersicht entnimmst du zusammengefasst die wichtigsten Vor- und Nachteile, die in Verbindung mit einer Zwangsversteigerung stehen.

Ebenfalls zu berücksichtigen sind die Kaufnebenkosten, die auch im Rahmen eines Hauserwerbs auf einer Zwangsversteigerung anfallen. Das sind in erster Linie die Grundbuchkosten sowie die zu zahlende Grunderwerbsteuer. Eventuell entstehen auch Kosten für eine Immobilienbewertung, die du im Zusammenhang mit einem Hauskauf beim Gutachter in Auftrag gibst. Denke zudem an die später laufenden Kosten, wie zum Beispiel die Grundsteuer.

Im Zusammenhang mit einer Zwangsversteigerung gibt es einige Kosten, die anfallen, wie zum Beispiel für das Eintragen der Grundschuld.

Mit folgenden Kosten kannst du kalkulieren:

• Versteigerungsgebühren (nach Tabelle): ca. ein Prozent des Höchstgebotes
• Zinsen zwischen Versteigerungstermin und Zahlung des Kaufpreises: vier Prozent
• Sicherheitsleistung: zehn Prozent
• Eintragung einer Grundschuld

Am besten lässt du dich von der Budgetplanung bis zum Kreditabschluss professionell und umfassend beraten. Besonders bei Zwangsversteigerungen ist eine individuelle und frühzeitige Beratung sinnvoll. Unsere erfahrenen Berater und Beraterinnen unterstützen dich bei allen Fragen rund um die Finanzierung: kostenlos und unverbindlich.