Zwischenfinanzierung

Eine Zwischenfinanzierung ist ein Überbrückungskredit, der als Eigenkapital bei einer Baufinanzierung eingesetzt werden kann. Es handelt sich um einen kurzfristigen Zwischenkredit in Form eines endfälligen Darlehens, Ein solcher Überbrückungskredit ist vor allem dann von Vorteil, wenn du jetzt ein Haus kaufen möchten, aber auf das dafür nötige Eigenkapital erst zu einem späteren aber absehbaren Zeitpunkt Zugriff hast.

Das kann etwa der Fall sein, wenn du eine Immobilie verkaufen und eine andere kaufen möchtest, du Geld aus einer Lebensversicherung erwartest, ist es denkbar. Eine Zwischenfinanzierung fungiert dann als Überbrückung, bis das gebundene Kapital zur Verfügung steht.

Für Kreditinteressierte, die eine Immobilie erwerben wollen und in absehbarer Zeit einen größeren Geldbetrag erhalten, funktioniert eine Zwischenfinanzierung folgendermaßen:

• Du nimmst zur Eigenheimfinanzierung einen Immobilienkredit in Form eines klassischen Annuitätendarlehens auf. Für dieses benötigst du einen Eigenkapitalanteil.
• Wenn du nicht ausreichend Eigenkapital hast, aber mit dem Erhalt eines bestimmten Betrages in naher Zukunft rechnest, nimmst du eine Zwischenfinanzierung in Anspruch: Sie wird meist für eine Laufzeit von bis zu maximal 2 Jahren vereinbart.
• Die Höhe des Überbrückungskredits darf dabei höchstens den Wert des später ausgezahlten Eigenkapitals betragen.
• Das aus der Zwischenfinanzierung bereitgestellte Geld, welches die kreditgebende Bank als Eigenkapital betrachtet, setzt du nun zur Hauskauf-Finanzierung ein.
• Sobald du über dein erwartetes aber bislang gebundenes Eigenkapital verfügen kannst, tilgst du damit die Zwischenfinanzierung.
• Danach bedienst du nur noch die vereinbarten Raten deiner Baufinanzierung.

Brauchst du Geld für einen Immobilienkredit, weil dein Eigenkapital aktuell nicht abrufbar ist, dann kannst du eine Zwischenfinanzierung in Erwägung ziehen. Konkret kommt eine kurzfristige Hauskauf-Finanzierung dieses Typs in diesen Fällen infrage:

• Zur Vermeidung einer Finanzlücke beim Hausbau: Lässt du ein Eigenheim bauen, musst du das beauftragte Bauunternehmen bei Erreichen bestimmter Projektstadien entlohnen. Erst wenn diese Zahlungen geleistet sind, setzen die Gewerke ihre Arbeit fort. Sollte das dafür benötigte Geld aus dem Immobiliendarlehen noch nicht ausgezahlt sein, kann das zu kostspieligen Bauverzögerungen führen. Mit einem Zwischenkredit überbrückst du diesen temporären finanziellen Engpass.
• Beim Kauf einer neuen und Verkauf einer alten Immobilie: Häufig entscheiden sich auch Personen für eine Zwischenfinanzierung, die eine neue Immobilie erwerben und dazu ihre bestehende Wohnung oder ihr Haus veräußern wollen. Dabei kommt es vor, dass der Kauf des neuen Objekts vor dem Verkauf des alten stattfindet. Bis das gebundene Eigenkapital wieder bereitsteht, lässt sich der Erwerb mit einer passenden Zwischenfinanzierung realisieren.
• Beim Abschluss einer Anschlussfinanzierung mit geringerer Restschuld: Benötigst du demnächst eine Anschlussfinanzierung? Wer über finanzielle Rücklagen verfügt, auf die er oder sie in absehbarer Zeit Zugriff hat, kann sich ebenfalls mit einem Überbrückungskredit behelfen. Vereinbare dazu eine Zwischenfinanzierung, deren Höhe maximal die der Eigenkapitalquelle entspricht. Dieses Geld setzt du ein, um die noch vorhandene Restschuld zu reduzieren. Für den verminderten Betrag wird nun eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen. Dank des niedrigeren Immobiliendarlehens gewähren die Banken regelmäßig günstigere Hypothekenzinsen. Wenn später die finanzielle Rücklage zur Auszahlung fällig ist, löst du damit die Zwischenfinanzierung vollständig ab.
• Beim Kauf eines Hauses vor Zuteilungsreife des Bausparvertrags: Darüber hinaus kann ein Überbrückungskredit auch für  Bausparer/-innen interessant sein. Ist das Traumhaus gefunden, ehe der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, fehlt zu diesem Zeitpunkt das Kapital für den Kauf. Die Lösung ist hier ebenfalls eine Zwischenfinanzierung. Über diese erhalten Hauskaufende finanzielle Mittel bereitgestellt, welche sie als Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringen können. Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, kann der kurzfristige Überbrückungskredit getilgt werden.

Es gibt Fälle, in denen ein Überbrückungskredit sinnvoll sein kann. Zudem sprechen diese Vorzüge für eine Zwischenfinanzierung:

• sofortige Auszahlung
• bis zu 24 Monate Laufzeit möglich
• kann jederzeit zurückgezahlt werden
• bereitgestelltes Geld wird als Eigenkapital eingestuft

Für Darlehensnehmende ist dieses Argument oft entscheidend: Über die Zwischenfinanzierung bekommen sie das benötigte Kapital unmittelbar bereitgestellt. Weiterhin haben sie bei diesem Typ der Immobilienfinanzierung bis zu 2 Jahre Zeit, um die Kreditschuld zurückzuführen. Bis zu diesem Datum leisten Darlehensnehmer/-innen keinerlei Tilgungen, sondern lediglich Zinszahlungen.

Ferner reicht die Bank erst eine Zwischenfinanzierung aus, wenn ein entsprechender Vermögenswert vorhanden ist, um den Baukredit in absehbarer Zeit abzulösen. Aufgrund dessen wertet die finanzierende Bank die aus dem Überbrückungskredit ausgezahlten Finanzmittel als Eigenkapital. Das verschafft dir einen weiteren entscheidenden Vorteil. Denn es gilt: Je mehr eigene Rücklagen in die Baufinanzierung fließen, umso besser sind die Zinskonditionen.

Den genannten Vorteilen einer Zwischenfinanzierung stehen aber auch einige Nachteile gegenüber. Beispielsweise berechnet die Bank einen Zinsaufschlag für diesen Typ von Hauskauf Finanzierung. Der Grund dafür steckt in der Unsicherheit des Vermögenswerts. Hinterlegst du als Sicherheit für die Zwischenfinanzierung etwa eine Eigentumswohnung, so stellt sich die Frage, ob der avisierte Verkaufspreis tatsächlich realisiert wird.

Ist das nicht der Fall, kann es sein, dass der erzielte Erlös für die Rückzahlung des Überbrückungskredits nicht ausreicht. Diesem Risiko begegnet die Bank, indem sie einen Zinsaufschlag zwischen rund 1 und 5 Prozent erhebt. Die genaue Zinshöhe hängt jedoch von deiner Bonitätsprüfung sowie vom allgemeinen Niveau der Bauzinsen ab.

Wer der Bank bereits einen Käufer oder eine Käuferin für die Immobilie beziehungsweise einen Entwurf zum Immobilienkaufvertrag präsentieren kann, bekommt in der Regel bessere Sollzinsen für den Überbrückungskredit.

Des Weiteren solltest du vor Abschluss einer Zwischenfinanzierung sichergehen, dass du auf das noch gebundene Eigenkapital spätestens in 2 Jahren zugreifen kannst. Andernfalls fehlt dir das Geld, um den Überbrückungskredit vertragsgemäß zu tilgen. In der Folge droht  eine Zwangsversteigerung des Eigenheims.

Zur Verdeutlichung, wie sich eine Zwischenfinanzierung nutzen lässt, dient folgendes Beispiel.

1. Neues Eigenheim finden

Ein Paar finanziert ein Eigenheim. Deren aktueller Verkehrswert liegt bei 150.000 Euro. Nun haben die beiden vor, zeitnah eine Familie zu gründen. Deshalb benötigen sie bald ein neues Eigenheim. Nach längerer Recherche und einigen Besichtigungen erhält das Paar eine Kaufzusage für ein schönes Reihenhaus. Dieses kostet 350.000 Euro.

2. Vorhandene Restschuld bestimmen

Des Weiteren sind die beiden derzeit nicht schuldenfrei. Denn für ihre Wohnung müssen sie noch eine Restschuld von 30.000 Euro zurückführen. Nun ist geplant, die Eigentumswohnung so bald wie möglich zu veräußern. Zwar meldeten sich bisher schon einige Interessierte. Allerdings hat sich noch niemand zum Kauf der Wohnung entschlossen. Anders sieht es da beim neuen Eigenheim aus: Die Unterzeichnung des Kaufvertrags soll bereits in 3 Monaten stattfinden. Weitere Ersparnisse hat das Paar nicht. Somit verfügt es über keinerlei Eigenkapital für die neue Immobilienfinanzierung.

3. Überbrückungskredit aufnehmen

Zur Lösung des Problems schließen die beiden eine Zwischenfinanzierung in Höhe von 120.000 Euro ab. Der Betrag errechnet sich, indem vom Wert der Eigentumswohnung (150.000 Euro) die verbliebene Restschuld (30.000 Euro) abgezogen wird.

4. Benötigte Hauskauf-Finanzierung vereinbaren

Die durch den Überbrückungskredit ausgezahlten 120.000 Euro setzt das Paar als Eigenkapital für den Hauskauf ein. Da das neue Eigenheim 350.000 Euro kostet, benötigen die beiden noch eine dauerhafte Immobilienfinanzierung über 230.000 Euro.

Vorteil dabei: Das beigesteuerte Eigenkapital verbessert den Beleihungsauslauf. Dieser ist definiert als der Quotient aus Kreditbetrag und Beleihungswert. Für letzteren sind 80 Prozent des aktuellen Verkehrswerts realistisch. Folglich beträgt der Beleihungswert des Reihenhauses 280.000 Euro. Bei einem Kreditbetrag von 230.000 Euro ergibt sich also ein Beleihungsauslauf von rund 82 Prozent. Dafür ist die Bank bereit, dem Paar günstigere Hypothekenzinsen für das Immobiliendarlehen zu gewähren.

5. Tilgung des Zwischenkredits

Angenommen, in den nächsten Monaten erwirbt jemand die Eigentumswohnung für 150.000 Euro. Dann können die beiden damit die Zwischenfinanzierung zurückführen. Ab diesem Moment hat das Paar nur noch die Raten des Immobilienkredits für das Reihenhaus zu bedienen.

Auf den ersten Blick unterscheidet sich ein Zwischenkredit nur wenig von einem variablen Darlehen. Beispielsweise kommen beide ohne Sollzinsbindung aus. Stattdessen gleicht die Bank den Bauzins alle 3 Monate an die aktuellen Marktzinsen an. Doch es gibt auch Unterschiede zwischen den beiden Kredittypen, die im Folgenden aufgezeigt werden.

Mit dem Abschluss eines variablen Darlehens treffen Kreditnehmer/-innen die richtige Wahl, wenn sie sich noch nicht sicher sind, ob sie ihre alte Immobilie tatsächlich verkaufen wollen. Ist außerdem nicht klar, wann das Eigenkapital zur Verfügung steht, kann diese Art der Baufinanzierung ebenfalls Sinn machen.

Grundsätzlich versteht nicht jede Bank dasselbe unter einem variablen Darlehen beziehungsweise einem Zwischenkredit. Dies erschwert den Vergleich. Für gewöhnlich werden die Begriffe aber so unterschieden:

• Bei einer Zwischenfinanzierung ist die Laufzeit auf maximal 24 Monate begrenzt.
• Bei einem variablen Darlehen gilt keine fixe Laufzeitbeschränkung.

Sowohl das variable Darlehen als auch die Zwischenfinanzierung dienen als Übergangslösung und nicht zur langfristigen Immobilienfinanzierung.

Die Baufi24 Spezialisten und Spezialistinnen für Finanzierungen klären gern mit dir gemeinsam, ob du mit dem Abschluss einer Zwischenfinanzierung bei der Baufinanzierung sparen kannst. Vereinbare jetzt einen Termin und lass dich unverbindlich und kostenfrei beraten.